대전지방법원 2025타경3954. 세종특별자치시 조치원읍 번암리 61-6 제1동 1층 104호의 근린시설입니다. 공부상 용도는 소매점이고, 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 건물 전체가 공실로 시건장치가 되어 있었고 탐문상 단전된 상태여서 내부 확인에도 제한이 있었습니다.
가격은 매우 크게 내려왔습니다. 감정가 722,000,000원에서 현재 최저매각가 121,346,000원으로, 현재 회차 비율은 16.81%입니다. 다만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 별개의 문제입니다. 특히 이미 5회 유찰된 근린시설이라는 점은 환금성과 수요를 반드시 따로 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 번암리 61-6 1동 1층104호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 조치원읍 허만석로 69 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층~지상5층 · 제1층 제104호 |
| 소유자 | 이민정 |
| 감정가 / 최저가 | 722,000,000원 / 121,346,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장계농업협동조합 / 611,807,983원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 경매개시결정
2018.07.02 설정된 장계농업협동조합 근저당권은 채권최고액 845,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2024.10.22의 기존 임의경매개시결정도 2025.09.01 취하 후 2025.09.03 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2025.11.05 임의경매개시결정이며, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 121,346,000원으로 감정가 722,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 84,942,200원, 그 다음은 59,459,539원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않기 때문에 이 낙폭을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 121,346,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 84,942,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 59,459,539원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 0. 집행비용 | 2,498,844원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 118,847,156원 |
현재 예상배당 계산에서는 채권자 총청구액과 총배당액이 모두 0원으로 잡혀 있고, 신청채권자 장계농업협동조합의 청구액은 611,807,983원이지만 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 소매점이나 현재 공실입니다. 빌딩 전체가 공실이고 시건장치로 잠겨 있으며 탐문상 단전된 상태입니다.
- 입지. 세종북부경찰서 동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·주상용건물·단독주택·나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성 등을 감안한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 해당 건물 주위로 대로와 소로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 1,242㎡입니다.
- 공시지가. 1,126,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비가 있으나 구체적인 설비 상태는 재확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 내부 확인. 외부 관찰과 건축물 현황도 등을 토대로 평가된 만큼 내부 마감·설비·누수·전기 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 단전 원인과 복구비. 현재 탐문상 단전 상태이므로 전기 재공급 가능 여부와 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 및 임대차 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 상권·임대료 조사. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 주변 1층 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 가격만 낮아진 것인지, 상권·건물 전체 공실·시설 상태가 응찰을 막은 것인지 구분해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 신청채권자 청구액 611,807,983원과 예상배당 계산 사이의 차이가 큰 만큼 배당요구·채권관계·세금 등을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 중요한 것은 실제 시장가와 공실 해소 가능성
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수 0원이고 등기 흐름도 복잡하지 않습니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성과 현장 상태입니다. 감정가 722,000,000원이 121,346,000원까지 내려와 5회 유찰됐지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없고 공부상 소매점인 해당 호실은 현재 공실입니다. 더구나 건물 전체가 공실이고 단전 상태라는 점까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 단순히 “감정가 대비 크게 싸졌다”는 이유만으로 접근할 수 없습니다. 실제 매매 시세·예상 임대료·공실 기간·내부 상태·전기와 설비 복구비를 확인해 121,346,000원이 진짜 시장가보다 낮은지를 검증하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수액이 없다는 장점과 5회 유찰·공실·단전이라는 환금성 위험을 함께 봐야 하는 근린시설입니다.
