대전지방법원 2025타경3954. 세종특별자치시 조치원읍 허만석로 69에 있는 제1동 제1층 제104호로, 공부상 용도는 소매점입니다. 철근콘크리트조 지하 1층~지상 5층 건물의 1층 구분점포이지만, 현황조사에서는 해당 호실뿐 아니라 빌딩 전체가 공실이고 시건장치로 잠겨 있으며 탐문상 단전된 상태로 파악됐습니다. 감정가 722,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 173,352,000원입니다.
가격은 감정가 대비 크게 내려왔지만, 이 물건은 거래 가능한 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 근린시설입니다. 내부 상태와 설비 가동 여부를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교 자료가 없으므로, 최저가 173,352,000원이 지역 상가 시세보다 낮다는 결론도 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 번암리 61-6 제1동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 조치원읍 허만석로 69 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층~지상 5층 중 1층 104호 |
| 소유자 | 이민정 (2018.08.30 소유권이전 · 등기 거래가액 1,500,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 722,000,000원 / 173,352,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장계농업협동조합 / 611,807,983원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2018년 설정된 장계농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 845,000,000원이었지만, 현재 등기부에서는 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 2024.10.22 접수된 앞선 임의경매개시결정도 2025.09.01 취하를 원인으로 2025.09.03 말소됐습니다. 이후 2025.11.05 같은 채권자가 현 사건의 임의경매개시결정을 다시 접수했습니다.
② 가격 판단 — 76% 하락이 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 173,352,000원으로 감정가 722,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 시장이 감정가뿐 아니라 낮아진 가격에서도 공실 위험, 내부 상태, 임대 가능성, 관리 상태와 환금성을 보수적으로 평가하고 있다는 신호로 읽어야 합니다.
확인 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가나 유찰률만으로 시세를 대체할 수 없습니다. 현재 최저가가 주변 상가의 실제 매매가나 수익가치보다 싸다는 근거는 확인되지 않았습니다. 가격 판단에는 같은 건물과 인근 근린시설의 최근 매매 사례, 임대료, 공실 기간, 관리비와 전기 복구비용을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,226,928원 |
| 신청채권자 · 장계농업협동조합 | 611,807,983원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 170,125,072원 |
현재 계산상 집행비용 3,226,928원 외에는 소유자 잔여로 배분되고, 신청채권자 장계농업협동조합의 청구액 611,807,983원은 배당 0원·미충족으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 배당이 포함되지 않은 구조이므로 실제 배당순위와 채권내역은 원본 배당요구 및 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 소매점이지만 현황은 공실입니다. 빌딩 전체가 시건장치로 잠겨 있고 탐문상 단전된 상태입니다.
- 내부 확인. 내부 출입이 곤란해 창호를 통한 외부 관찰, 건축물 현황도, 외관 상태와 탐문사항 등을 고려해 평가됐습니다. 구체적인 내부 상태와 설비는 재확인이 필요합니다.
- 주위환경. 세종북부경찰서 동측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 주상용건물, 단독주택과 나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 자유로우며 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 포함한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 주위로 대로와 소로가 있으며 토지는 대체로 사다리형의 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지정보. 토지면적 1,242.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 장기간 공실과 단전 상태에서 누수·동파·배관·전기·위생설비 문제가 발생했는지 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 전기 복구 확인. 단전 원인, 미납 전기요금, 계량기 상태와 재공급 조건을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부 출입이 곤란했습니다. 실제 점유자·사업자등록·전입·확정일자 여부를 재조사해야 합니다.
- 상가 시세 대조. 감정가 대비 24.01%라는 비율 대신 같은 건물과 인근 소매점의 최근 매매가·보증금·임대료·공실 기간을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 빌딩 전체가 공실인 만큼 공용관리비, 전기·수도 관련 체납과 건물 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 배당기록 대조. 신청채권자 청구액은 611,807,983원이지만 현재 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 채권계산서·배당요구·등기 말소 경위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 공실의 이유가 먼저다
권리만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원이고, 확인된 임차인도 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부보다 사용성과 환금성에 있습니다. 공부상 소매점이지만 현황은 공실이며, 빌딩 전체가 잠겨 있고 단전돼 내부와 설비 상태도 충분히 확인되지 않았습니다.
감정가 722,000,000원에서 최저가 173,352,000원까지 내려온 것은 분명 큰 폭의 가격 변화입니다. 하지만 실거래와 임대수익 비교 없이 감정가의 24.01%라는 비율만 보고 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장 상태와 실제 임대 가능성은 강한 확인이 필요한 물건입니다.
