인천지방법원 2025타경33749. 김포시 장기동 경동미르웰시티 6층 671호로, 집합건축물대장상 용도와 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 사용승인일은 2020.06.15.입니다. 소유자 최지훈은 2020.07.30. 신탁등기를 말소하면서 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 732,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
이 최초 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당, 라온커머스주식회사 근저당, 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 최초 근저당을 비롯한 여러 근저당이 672호·673호·674호 등과 공동담보로 묶여 있어, 이 671호 한 호실만을 기준으로 계산한 예상배당은 실제 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33749 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 671호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 태장로 741 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 7층 건물 · 2020.06.15. 사용승인 |
| 소유자 | 최지훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사(변경 전 주식회사신한은행) / 759,779,265원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 · 집합건축물대장 전유부상 용도는 공장(지식산업센터) |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준인 2020.07.30. 신한은행 근저당 이후에 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2021.02.16. 설정된 채권최고액 240,000,000원의 신한은행 근저당은 2023.11.02. 이미 말소됐습니다. 현재 배당대상으로 계산된 채권 총액은 1,054,061,482원으로, 최저가 165,900,000원보다 훨씬 큽니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사대상 3명
| 임차인·점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이엠바이오 | 미상 | 2021.03.25. | 보증금 미상 월 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이오 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 브이엠바이오의 전입일은 2021.03.25.로 말소기준일 2020.07.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금이 확인되지 않았더라도 이 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없습니다.
반면 주식회사와 이오는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표기는 대항력 가능·미상이며, 보증금이 존재하고 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖췄다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
③ 가격 판단 — 30% 하락했지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,900,000원입니다. 감정가 대비 70%, 금액으로는 71,100,000원 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고, 점유관계·공동담보·제시외 건물 확인이 함께 필요합니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다. 실질취득가는 최소 165,900,000원에서 시작하되, 미상 점유자에게 인수할 보증금이 확인되면 그 금액을 더해 다시 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 총 배당액 | 채권 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 891,284,082원 | 등기권리 0원 추정 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 940,357,302원 | 등기권리 0원 추정 임차보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 974,633,720원 | 등기권리 0원 추정 임차보증금 미상 |
회차가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 증가하지만, 그 채권 자체가 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 전입일·보증금이 미상인 점유자의 임차보증금 위험은 유찰 횟수와 별개로 계속 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 732,000,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 라온커머스주식회사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,061,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 165,900,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 전부 최초 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 공동담보 배당관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 일괄하여 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물로, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 창호는 하이샤시창 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 남측·북서측·북동측으로 폭 약 24미터 및 약 8미터의 포장도로에 3면이 접합니다.
- 토지. 면적 4,962.7㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 상업용으로 이용됩니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없으나, 매각 비고에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 포함 범위와 현황을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 2명 확인. 주식회사·이오의 전입일, 사업자등록일, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 문서와 현장에서 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 대항력 있는 보증금이 확인되면 최저가 165,900,000원에 미배당 인수액을 더한 금액으로 가격을 다시 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장인 호실의 주거 이용 내역과 실제 내부 구조, 용도 적합성 및 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 672호·673호·674호 등 공동담보 물건의 진행상황과 배당관계를 함께 대조하세요.
- 제시외 건물. 포함 대상의 위치·구조·소유관계·평가 반영 여부를 감정서와 현황에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준과 공실 가능성을 별도로 조사하세요.
- 체납비용. 관리비, 전기료, 공용부분 체납액과 시설 유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보 목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건은 감정가 237,000,000원에서 한 번 유찰돼 165,900,000원까지 내려왔습니다. 등기권리만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리는 소멸하므로 구조는 단순합니다. 하지만 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 할인율이 아니라 점유관계입니다.
조사대상 3명 중 한 명은 대항력이 없지만, 나머지 두 명은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 실질취득가가 165,900,000원으로 끝난다고 볼 수 없습니다. 여기에 공장 용도와 주거 이용 내역의 불일치, 공동담보, 제시외 건물까지 겹칩니다. 결론은 등기권리는 조건부 합격, 점유·가격 판단은 보류입니다. 미상 점유자 2명의 권리와 보증금이 해소돼야 비로소 안전한 응찰가를 계산할 수 있습니다.