인천지방법원 2025타경33749. 김포 장기동 경동미르웰시티 6층 672호로, 집합건축물대장과 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 최지훈이며, 2020년 7월 30일 소유권이전과 같은 날 신한은행 명의 채권최고액 732,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 신한은행 근저당 2건과 라온커머스 근저당, 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류가 추가됐지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기상 권리만 보면 낙찰자가 인수하는 담보권은 없습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 점유관계입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 2명 있어, 선순위 임차권 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 672호 · 도로명주소 경기도 김포시 태장로 741 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 · 사용승인일 2020.06.15 · 본건 6층 |
| 소유자 | 최지훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 759,779,265원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 현황 특이사항 | 본건 내부에 샌드위치판넬 가벽 설치 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차권은 별도 확인
말소기준은 2020.07.30. 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 60,000,000원·60,000,000원, 라온커머스 근저당 91,000,000원과 가압류 2건은 모두 매각으로 소멸합니다. 2021.02.16. 설정된 신한은행 근저당 240,000,000원은 2023.11.02. 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 분석 — 실제 점유자 3명, 2명은 판정 보류
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이엠바이오 | 확인 필요 | 2021.03.25 | 보증금 미상 · 월 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이오 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 주식회사 브이엠바이오는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사와 이오는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저렴’하다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 134,400,000원으로 감정가 192,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가와 최저가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판정할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰과 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
또한 본건은 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 내부에는 샌드위치판넬 가벽이 설치돼 있습니다. 입찰가는 점유관계뿐 아니라 실제 이용상태, 가벽 설치 현황, 해당 호실과 인근 호실의 거래·임대 수준을 대조한 뒤 정해야 합니다. 현재 단계의 실질취득액은 미상 점유자의 보증금이 확인되기 전까지 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 732,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 라온커머스주식회사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,061,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | 1,054,061,482원 | 134,400,000원 |
채권자 배당액은 131,718,400원, 미배당액은 922,343,082원입니다. 후순위 담보권과 가압류의 미배당액은 매각으로 소멸하는 채권의 부족액이며, 미상 임차인의 보증금 인수 여부와는 별개의 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 이용상태. 본건은 일괄하여 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 집합건축물대장 전유부상 용도도 공장(지식산업센터)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 사용승인일은 2020.06.15입니다. 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 현황. 본건 내부에 샌드위치판넬 가벽이 설치돼 있으므로 현황과 이용구획을 직접 확인해야 합니다.
- 도로. 대상 토지는 남측·북서측·북동측으로 폭 약 24미터 및 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 대지로 공시지가는 2,165,000원/㎡이며, 토지면적은 4,962.7㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·고도지구·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 가격판단. 비교 실거래가가 없어 최저가의 시장 대비 할인 수준은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 2명 확인. 전입세대확인서·사업자등록·점유개시일·임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 주거 점유 경위 확인. 공부상 공장인 호실에 주거 이용으로 기재된 점유자가 있으므로 실제 사용 형태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 가벽 현황 확인. 샌드위치판넬 가벽의 위치·철거 필요성·호실 경계 및 설비 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 잔액 확인. 671호·673호·674호 등 공동담보 물건의 진행 및 배당 여부와 실제 피담보채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 감정가의 70%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매·임대 사례를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실질 0원”은 다르다
등기부만 보면 이 물건은 단순합니다. 2020년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당과 가압류는 모두 소멸합니다. 예상배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
하지만 점유관계까지 포함하면 결론이 달라집니다. 조사된 점유자 3명 중 2명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이들의 임차관계가 보완되기 전에는 실질 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 여기에 비교 실거래가가 없어 134,400,000원이 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 등기권리는 소멸형이지만, 임차와 가격은 확인 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 미상 점유 2건의 실체입니다.