141,400,000원
인천지방법원 2025타경33749. 김포 장기동 경동미르웰시티 6층 673호로, 집합건축물대장상 용도와 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 2020.07.30. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 신한은행 근저당권과 라온커머스 근저당권, 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인 확인입니다. 브이엠바이오는 말소기준일 이후인 2021.03.25. 전입해 대항력이 없지만, 나머지 2명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33749 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 673호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 7층 건물 · 사용승인 2020.06.15. |
| 소유자 | 최지훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 759,779,265원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당권의 채권최고액은 732,000,000원으로, 현재 최저매각가 141,400,000원을 크게 웃돕니다. 이 근저당권은 같은 건물의 671호·672호·674호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원, 신한은행 근저당권 60,000,000원, 라온커머스 근저당권 91,000,000원과 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 미상 2명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이엠바이오 | 확인 필요 | 2021.03.25 | 보증금 미상 월 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이오 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 표에 기재된 실제 임차인은 3명입니다. 브이엠바이오는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘주식회사’와 ‘이오’는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 최종 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 141,400,000원으로 감정가 202,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
또한 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 현재 1회 유찰 상태이고, 2회 유찰 시 매각가는 98,980,000원, 3회 유찰 시 69,286,000원으로 낮아지지만, 임차인 2명의 대항력과 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가만 낮아지는 것을 실질취득비용 감소로 바로 연결해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행(을구 1번) | 732,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행(을구 2번) | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행(을구 4번) | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 라온커머스주식회사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,061,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,054,061,482원 중 예상배당은 138,620,400원이며, 미배당액은 915,441,082원입니다. 집행비용은 2,779,600원으로 산정됐습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물은 공장·지식산업센터 및 지원시설 부지에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 사용승인일은 2020.06.15.입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 남측·북서측·북동측으로 폭 약 24미터 및 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적은 4,962.7㎡이며 준주거지역, 평지, 사다리형, 상업용 토지로 조사됐습니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·진입표면구역·장애물제한표면구역·고도지구·제1종지구단위계획구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,165,000원입니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 다른 공장·지식산업센터 용도이므로 실제 업종 입주 가능 여부와 매수·임차 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 2명 확인. 전입일·사업자등록일·점유 개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 명세서 원본과 현장에서 확인하세요.
- 브이엠바이오 계약 확인. 월 차임 1,500,000원으로 조사됐으나 보증금은 미상입니다. 임대차계약서와 점유 범위를 확인하세요.
- 주거 사용 경위. 공장(지식산업센터) 호실에 주거 사용으로 기재된 점유자가 있으므로 실제 사용 형태와 행정·건축상 제한을 확인하세요.
- 공동담보 채권 확인. 671호·672호·674호의 진행 상황과 신한은행의 잔존채권·채권계산서를 함께 대조하세요.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 거래와 임대료를 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세와 공용부분 부담을 관리주체 및 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현재 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70%보다 미상 임차인 2명이 먼저다”
현재 최저가는 141,400,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 실제 임차인 3명 중 2명의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수 위험이 열려 있습니다.
게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거도 부족합니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도와 주거 사용 점유기재, 공동담보, 제시외 건물까지 함께 검토해야 합니다. 결론은 등기권리는 소멸형, 임차위험은 미확정, 가격판단은 보류입니다. 미상 임차인의 계약과 점유관계를 확인하기 전에는 등기상 인수 0원을 최종 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.