인천지방법원 2025타경33749. 김포시 장기동 경동미르웰시티 6층 674호로, 집합건축물대장과 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가는 192,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 134,400,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020년 7월 30일 신한은행 근저당권이며, 뒤에 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 주식회사 브이엠바이오는 2021년 3월 25일 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 기재된 주식회사와 이오는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 두 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다. 매각물건명세서 원본과 전입세대·사업자등록 점유관계를 대조하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 674호 · 도로명 경기도 김포시 태장로 741 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 6층 |
| 사용승인 / 내부 | 2020.06.15 · 내부 샌드위치판넬 가벽 설치 |
| 소유자 | 최지훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사(변경 전 주식회사신한은행) / 759,779,265원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기부상 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020년 7월 30일 설정된 신한은행 근저당권 732,000,000원입니다. 이후의 신한은행 추가 근저당권, 라온커머스 근저당권, 신용보증기금· 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년 2월 16일 설정된 240,000,000원 근저당권은 2023년 11월 2일 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 3명, 그중 2명 판정 보류
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이엠바이오 | 확인 필요 | 2021.03.25 | 보증금 확인 필요 월 1,500,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이오 | 주거 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금을 합산할 사안은 아니며, 신고된 실제 임차인은 3명입니다. 다만 주식회사와 이오는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 특히 두 임차인의 사용 용도는 주거로 기재돼 있으나 건축물대장과 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이므로, 실제 사용 현황과 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 메리트를 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 192,000,000원의 70%인 134,400,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 유찰률만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 대항력 미상 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않아, 최종 실질취득가는 134,400,000원보다 높아질 가능성이 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,681,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행(을구 1번) | 732,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행(을구 2번) | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행(을구 4번) | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 라온커머스주식회사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,061,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,054,061,482원 중 예상 배당액은 131,718,400원이며, 예상 미배당액은 922,343,082원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제와 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 용도와 감정 이용상태 모두 공장(지식산업센터)이며, 일괄하여 공장으로 이용 중입니다.
- 구조. 2020년 6월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 창호는 하이샷시창 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 내부 상태. 본건 내부에 샌드위치판넬 가벽이 설치돼 있어 실제 구획, 철거 필요성 및 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 도로 조건. 대상 토지는 남측·북서측·북동측으로 폭 약 24m 및 약 8m 포장도로에 3면이 접합니다.
- 토지 조건. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 공시지가는 ㎡당 2,165,000원입니다.
- 환금성. 실거래 비교와 임차인 인수액이 확정되지 않았으므로 현재 최저가만으로 환금성과 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 2명 확인. 주식회사와 이오의 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 관련 공부로 대조하세요.
- 실질취득가 재계산. 응찰가 상한은 134,400,000원이 아니라 낙찰가에 인수 가능한 미배당 보증금과 명도·원상복구 비용을 더해 산정해야 합니다.
- 용도 불일치 점검. 공장(지식산업센터)에 주거 용도로 기재된 점유자가 있으므로 실제 사용 형태, 사업자등록 및 전입관계를 확인하세요.
- 가벽 확인. 샌드위치판넬 가벽의 설치 범위, 적법성, 철거비와 원상복구 의무를 현장에서 점검하세요.
- 공동담보 확인. 671호·672호·673호와 연결된 공동담보의 채권잔액 및 다른 담보의 경매·변제 진행 상황을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용·취득 관련 제한이 실제 입찰 목적에 미치는 영향을 관할 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 임차인이 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 단순합니다. 2020년 7월 30일 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 분석은 아직 끝나지 않았습니다. 신고 임차인 3명 중 주식회사 브이엠바이오는 대항력이 없지만, 주식회사와 이오는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
따라서 현재 최저가 134,400,000원을 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 미상 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 총 취득부담이 달라질 수 있고, 비교 가능한 실거래 확인 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 결론은 등기권리는 통과, 임차인과 가격은 보류입니다. 입찰 판단의 선결조건은 유찰 횟수가 아니라 두 미상 임차인의 권리와 보증금을 확정하는 것입니다.