대전지방법원 2025타경4031. 대전 서구 갈마동 292-14에 있는 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 근린생활시설과 토지 238.9㎡를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 유용한이며, 2022.08.31. 설정된 대전원예농업협동조합 근저당권 852,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 유성구·서구의 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 구조는 단순하지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 101호·301호·지하호 등에 임차·점유 신고가 있고, 특히 백승천은 2020.01.08. 전입해 말소기준일인 2022.08.31.보다 앞섭니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 인수할 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 292-14 · 대전광역시 서구 신갈마로211번길 10-10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 · 사용승인일 1989.04.12. |
| 토지 | 238.9㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 유용한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,319,636,400원 / 646,621,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전원예농업협동조합 / 690,434,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
현재 효력이 있는 담보권은 2022.08.31. 대전원예농업협동조합의 근저당권으로, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.12.15. 임의경매개시결정과 2026.01.06. 유성구 압류, 2026.01.07. 서구 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권과 가압류는 등기부상 이미 말소돼 이번 매각의 인수 대상이 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 301호 보증금이 핵심
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영훈 | 101호 | 2025.06.12. | 2026.02.09. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백승천 | 301호 | 2020.01.08. | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 안창기 | 301호 | 2025.06.17. | 2026.02.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현숙 | 지하호 | 2023.09.07. | 2026.01.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
신고된 임차·점유 관계는 모두 5건입니다. 이 중 윤영훈·안창기·김현숙은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 백승천은 말소기준보다 2년 이상 먼저 전입해 대항력이 있는 선순위 점유자로 분류됩니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 실제 승계액은 미상입니다.
또한 점포로 표시된 점유 1건은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 점유자·계약 상대방·보증금·사업자등록 또는 전입 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 646,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,866,210원 |
| 2. 근저당권 · 대전원예농업협동조합 | 852,000,000원 | 637,754,790원 |
| 근저당권 미배당 | - | 214,245,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되고, 근저당권에 214,245,210원의 미배당이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 백승천의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 서구 갈마동 갈마네거리 북서측 인근에 위치합니다. 계룡로 인접지역으로 근린생활시설과 공동·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 대전지하철 월평역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 1989.04.12. 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 치장타일 및 드라이비트, 내부는 몰탈 위 페인팅과 인테리어 마감입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,032,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다. 제시외 건물 ㉠은 일괄매각에 포함됩니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지를 함께 취득하는 물건으로, 다수 점유관계와 임대조건 미상이 해소되지 않으면 매수자 범위와 금융조달 조건이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 백승천 임대차 원본 확인. 301호 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 백승천 보증금에서 예상 배당액을 뺀 미배당액을 낙찰가에 더해 총 취득 부담을 산정해야 합니다.
- 점포 점유 확인. 전입일이 확인되지 않은 점포의 실제 사용자, 임대차계약, 보증금과 대항요건을 현장에서 대조해야 합니다.
- 301호 중복 점유 확인. 백승천과 안창기가 모두 301호에 기재돼 있으므로 현재 점유자와 계약관계를 구분해야 합니다.
- 근린시설의 주거 사용 확인. 근린생활시설로 평가된 건물에 주거 전입과 점유 신고가 존재하므로 실제 사용형태와 관련 인허가를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 토지·건물 현황과 임대수익을 기준으로 적정가를 산정해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 유성구와 서구 압류의 체납 내용, 당해세, 공용부분 관리비와 공과금 체납을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 보증금이 먼저다
이 사건은 감정가 1,319,636,400원에서 최저가 646,621,000원까지 내려온 숫자만 보면 저가 매수 기회처럼 보입니다. 그러나 301호 백승천은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액은 보증금 수준에서 줄지 않을 수 있습니다.
여기에 전입일 미상 점포와 301호 중복 점유 신고까지 남아 있어, 현재 단계에서 인수액을 0원으로 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금은 별도입니다. 가격은 매력적으로 보이나 권리관계는 미완성. 백승천의 보증금·배당요구·점유를 확정하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
