인천지방법원 2025타경505763. 연수구 연수동 연수주공2차아파트 206동 508호입니다. 표면상 최저매각가는 1.442억으로 감정가 대비 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 을구 10번 주택임차권입니다. 임차인 문승기는 전입일자 2013.05.14, 확정일자 2017.08.30으로 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.
배당표 기준 임차인 우선변제금 50만원만 배당되고 신청채권자 청구액 일부가 미배당되는 구조입니다. 매각물건명세서상 임대차보증금 156,500,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 원인재로 315, 206동 5층508호 (연수동,연수주공2차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.94㎡ |
| 소유자 | 권종민 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 문승기 / 156,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
말소기준권리 이후의 가압류 등은 매각으로 소멸하지만, 을구 10번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 임차인 문승기는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 문승기 | 156,500,000원 | 有 | 有 | 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
연수주공2차 동일 면적 최근 실거래 12건 평균은 191,958,333원, 최신 거래는 2026.08 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.08 | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 9 | 186,000,000원 |
| 2026.07 | 8 | 185,500,000원 |
| 2026.06 | 15 | 189,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 191,958,333원 |
최저가는 최근 12개월 평균 대비 75.1% 수준으로 낮지만, 이는 임차권 인수 위험을 반영하지 않은 숫자입니다. 실질취득을 약 156,500,000원으로 보면 최근 평균 대비 약 81.5% 수준이나, 인수 절차와 임차인 관계 확인이 필수입니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 임차인 문승기 우선변제 | 500,000원 | 500,000원 |
| 강제경매개시결정 · 문승기 | 156,500,000원 | 140,881,200원 |
| 가압류 · 빌리언대부 | 3,127,773원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 낙찰 전 임차보증금 156,500,000원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 1.442억이라는 숫자만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 문승기가 등기부상 권리자·채무자와 동일한 특이점이 있어 가장임차인 여부 등 사실관계 확인이 필요합니다.
- 환금성 검토. 연수주공2차 960세대 거래는 있으나, 인수 위험이 있는 물건은 일반 매수자 접근성이 낮을 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 중요하다”
이 물건은 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자로 판단할 사건이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재하고, 배당 부족분이 발생하면 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 권리관계가 깨끗한 일반 경매와 달리, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 실질취득 비용입니다. 임차권 인수 가능성을 해소하지 못한다면 낮은 최저가에도 보수적인 접근이 필요합니다.
