31,213,000원
인천지방법원 2025타경507198. 인천 부평동 스타빌 12층 1204호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 사건 표면만 보면 감정가 91,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 31,213,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리관계의 중심에는 임차인 이범용의 보증금 80,000,000원이 있습니다. 이 임차인은 2022.01.11. 주민등록, 2021.12.17. 확정일자를 갖고 있고 2024.03.11. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2025.02.07. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매와 달리, 이 사건은 낙찰가 감소분의 상당 부분이 미배당 보증금 인수액 증가로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 372-18 스타빌 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 15층 건물 중 12층 |
| 임차 범위 | 제12층 제1204호 17.81㎡ 전부 |
| 소유자 | 이평화 · 2022.01.10. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 31,213,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이범용 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2012.01.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기상 소유권은 2012.01.09. 청솔건설주식회사 소유권보존, 2012.01.27. 소미순에게 이전된 뒤 2022.01.10. 이평화에게 이전됐습니다. 이범용의 임대차계약일과 확정일자는 2021.12.17., 점유개시일은 2022.01.10., 주민등록일은 2022.01.11.이며, 2024.03.11. 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있는 80,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이범용 | 제12층 제1204호 17.81㎡ 전부 | 2022.01.11 | 2021.12.17 | 80,000,000원 | 2024.03.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 보증금은 80,000,000원 한 건으로 봅니다. 현재 회차 매각대금 31,213,000원에서 집행비용 961,834원을 먼저 제하면 임차인 배당액은 30,251,166원이고, 남는 보증금 49,748,834원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,834원 |
| 1. 임차인 이범용 보증금 (우선변제) | 80,000,000원 | 30,251,166원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 이범용 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 총 청구금액은 80,000,000원으로 잡혀 있으므로 임차보증금과 신청채권을 160,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차 임차보증금 미배당액 49,748,834원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 31,213,000원 | 30,251,166원 | 49,748,834원 | 80,961,834원 |
| 4회 유찰 시 | 21,849,100원 | 21,055,816원 | 58,944,184원 | 80,793,284원 |
| 5회 유찰 시 | 15,294,369원 | 14,619,070원 | 65,380,930원 | 80,675,299원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평깡시장 서측 인근으로 상업용 부동산이 주를 이루고 오피스텔·공동주택 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 서측 접면 중로를 통해 부흥로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)이며 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층 1204호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 토지로 공동주택 등의 부지로 이용 중이며 서측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 사용승인일은 2012.01.02.이며 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 회차는 31,213,000원이 아니라 인수 49,748,834원을 더한 80,961,834원이 실제 부담의 기준입니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 않기. 4회 유찰 시 실질취득 80,793,284원, 5회 유찰 시 80,675,299원으로 매각가 하락만큼 총 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 이범용의 임대차계약일 2021.12.17., 점유개시 2022.01.10., 주민등록 2022.01.11., 확정일자 2021.12.17., 임차권등기 2024.03.11.을 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자의 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 이범용이며 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약 및 채권관계를 확인해야 합니다.
- 시세 검증 별도 진행. 현재 자료에는 실거래 비교치가 없으므로 80,000,000원대 실질취득가가 시장가격 대비 유리한지 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요인 점검. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 매각 전 다시 검토해야 합니다.
맺으며 — “3,121만원 경매”가 아니라 “약 8,000만원대 취득 구조”
이 물건의 가장 큰 착시는 31,213,000원이라는 최저매각가입니다. 하지만 이범용의 80,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 49,748,834원은 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 80,961,834원입니다.
더 유찰된다고 상황이 근본적으로 달라지지도 않습니다. 매각가는 21,849,100원, 15,294,369원으로 낮아지지만 인수액은 58,944,184원, 65,380,930원으로 커져 실질취득은 각각 80,793,284원, 80,675,299원입니다. 결국 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 약 80,000,000원대의 실질취득가가 실제 시장가격에 비해 적정한가, 그리고 임차권자이자 신청채권자인 이범용의 권리관계가 원본 서류에서 그대로 확인되는가입니다.
