매력지수 C등급 · 권리 분석상 임차인 인수 위험이 핵심인 물건 — 가격은 매력적이나 보증금 리스크 확인 필요
최저가는 최근 실거래 평균 대비 73.1% 수준이나 대항력 있는 임차권등기 보증금 300,000,000원의 미배당 인수 가능성이 있어 가격 메리트보다 권리 위험 확인이 우선
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 검단신도시 2022년 준공 아파트로 시세 대비 가격은 낮아 보입니다. 하지만 을구 임차권등기 신동현의 보증금 300,000,000원이 있고, 배당 부족 시 매수인이 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 임차권 배당 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
감정가
600,000,000원
평가금액
최저가
420,000,000원
1회 유찰(70%)
실거래 평균
574,250,000원
최근 12개월 12건
매수인 인수
최대 300,000,000원
임차권 미배당 시
인천지방법원 2025타경507888. 인천 서구 검단신도시디에트르더펠리체 602동 1201호 아파트입니다. 감정가는 6억원, 현재 최저매각가는 4.2억원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 최근 거래 평균 대비 가격만 보면 할인 폭이 있지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 대항력 있는 임차권등기입니다.
등기부상 다수 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 을구 2번 임차권등기자인 신동현은 말소기준권리 이전 전입 및 확정일자를 갖춘 임차인으로, 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경507888
소재지
인천광역시 서구 당하동 1318-6 검단신도시디에트르더펠리체 602동 12층1201호
물건종류 / 이용
아파트 · 공동주택 이용중
소유자
손광남
감정가 / 최저가
600,000,000원 / 420,000,000원
신청채권 / 청구
오케이에프앤아이대부 주식회사 관련 · 264,772,234원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 임차권 확인
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계 위험
신동현
300,000,000원
有
有
배당 부족 시 인수
방진수
미상
없음
해당 없음
없음
PHUAKSANTHIA NAMTHIP
미상
없음
해당 없음
없음
⚠️ 임차권 인수 가능성 임차인 신동현은 임차보증금 300,000,000원, 전입 2022.03.30, 확정일자 2022.03.02로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리비용 반영 필요
검단신도시디에트르더펠리체 동일 면적대 최근 거래 12건 평균은 574,250,000원입니다. 현재 최저가 420,000,000원은 최근 평균 대비 73.1% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.04
75.8㎡
9
579,000,000원
2026.03
75.65㎡
15
550,000,000원
2026.01
75.65㎡
22
725,000,000원
최근 12개월
75.6522㎡
12건
574,250,000원
배당 분배 (최저가 420,000,000원)
감정가 vs 실거래
가격만 보면 할인이나, 실질 취득 판단은 임차권 인수 가능성을 함께 봐야 합니다.
④ 결론 — 가격보다 임차권 확인
⚠️ 핵심 판단 최저가 420,000,000원은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 임차보증금 300,000,000원 임차권의 배당 부족 가능성이 이 물건의 가장 큰 변수입니다. 입찰 전 배당 가능액과 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
임차권 확인. 신동현 임차권등기 보증금 300,000,000원과 배당 가능성을 검토해야 합니다.
가격 판단. 최근 실거래 평균 574,250,000원 대비 최저가는 낮지만 임차 위험 반영 후 판단해야 합니다.
권리 소멸. 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
입찰 전 확인. 등기부·매각물건명세서·배당표 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싼 가격에는 이유가 있다”
검단신도시 신축급 아파트라는 점과 실거래 대비 할인 가격은 장점입니다. 다만 이 물건은 단순 저가 낙찰형이 아니라 대항력 임차권 관리형 물건입니다. 최저가만 보면 매력적이지만, 임차보증금 배당 결과에 따라 실질 취득금액이 달라질 수 있으므로 권리 확인이 우선입니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
0.8회 유찰
소재지
인천광역시 서구 당하동 1318-6 검단신도시디에트르더펠리체 602동 12층1201호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경507888
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·219호법정
물건
검단신도시디에트르더펠리체 602동 12층1201호
철근콘크리트구조 75.6522㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 서구 당하동 1318-6 검단신도시디에트르더펠리체 602동 12층1201호
2025-03-18 10:00
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람결과 임차인이 이건 부동산을 점유 사용하는 것으로 추정됨
- 본건 주소지내 전입세대 열람내역 및 주민등록등본, 외국인 체류확인서 첨부
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
