인천지방법원 2025타경508036. 인천 서구 가좌동 144-28 소재 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 246,678,800원, 현재 최저매각가는 84,611,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2021.02.23 설정된 주식회사동우종합목재의 근저당권 200,000,000원이고, 2025.03.10 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 유창선 씨의 전입일은 2006.06.09로 근저당 설정일 2021.02.23보다 훨씬 빠르고, 확정일자는 2025.02.20입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 남는 보증금이 얼마인지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508036 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 144-28 · 인천광역시 서구 가정로112번길 3-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브 위 기와 2층 · 사용승인일 1984.12.20 |
| 토지 | 대 105.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 진강숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 246,678,800원 / 84,611,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동우종합목재 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지하층은 보일러실로 이용 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준은 2021.02.23 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이며 근저당권자는 주식회사동우종합목재, 채무자는 민동석입니다. 2025.03.10 같은 회사가 임의경매개시결정을 받아 현재 경매가 진행 중입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가가 열린 상태
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유창선 | 2006.06.09 | 2025.02.20 | 미상 | 선순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
유창선 씨의 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 있는 선순위 임차인으로 조사됐습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 놓고 계산하면 안 됩니다. 실질취득액은 최소 낙찰가 84,611,000원에서 시작해, 실제로 인수되는 미배당 보증금만큼 증가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,611,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,922,998원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사동우종합목재 | 200,000,000원 | 82,688,002원 |
| 근저당 미배당 | - | 117,311,998원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 회차 매각가 84,611,000원을 기준으로 한 배당 추정입니다. 선순위 임차인의 보증금과 실제 인수 여부가 확정되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 최종 배당과 매수인 실질부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 84,611,000원 | 82,688,002원 | 117,311,998원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 59,227,699원 | 57,761,600원 | 142,238,400원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 41,459,389원 | 40,313,120원 | 159,686,880원 |
현재 84,611,000원에서 한 번 더 유찰되면 59,227,699원, 다시 유찰되면 41,459,389원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 선순위 임차인의 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 봉화초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 중소형 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 위 기와 2층 건물로 사용승인일은 1984.12.20입니다. 외벽은 적벽돌마감, 창호는 알루미늄새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 105.8㎡, 제1종일반주거지역, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 1,132,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 유창선 씨의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 배당요구 및 배당관계 확인. 전입일 2006.06.09, 확정일자 2025.02.20인 선순위 임차인의 배당과 인수 구조를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 감정가 246,678,800원 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오. 실질취득가는 낙찰가와 인수액을 합쳐 봐야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함되고, 지하층은 보일러실로 이용 중입니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 실제 취득 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 기록을 직접 대조해 선순위 임차관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인”
이 물건은 감정가 246,678,800원에서 세 번 유찰돼 84,611,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 낮아 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 2006.06.09 전입한 유창선 씨가 2021.02.23 말소기준 근저당보다 선순위이고 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 취득원가로 볼 수 없습니다. 보증금이 확인되고 실제 배당 후 얼마가 인수되는지 계산되어야 비로소 실질취득가와 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 리스크는 아직 숫자로 닫히지 않았습니다.
