인천지방법원 2025타경508334. 부평구 산곡동 우정그린빌 지층 비02호의 다세대주택입니다. 표면상 숫자는 강하게 내려와 있습니다. 감정가 74,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 25,382,000원입니다. 하지만 이 사건의 권리분석은 최저가보다 을구 3번 주택임차권을 먼저 봐야 합니다. 인천도시공사의 전입일과 확정일자는 모두 2019.08.21., 점유개시일은 2019.09.02.이고 보증금은 56,000,000원입니다. 현재 말소기준권리인 2022.07.05. 국세 압류보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.
매각물건명세서도 이 점을 명시하고 있습니다. 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 가정 배당에서는 인천도시공사에 24,525,124원이 배당되고 31,474,876원이 남습니다. 즉 최저가 25,382,000원에 낙찰받아도 실질적으로는 56,856,876원을 투입하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508334 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 408-16 우정그린빌 지층비02호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제지층 제비02호 |
| 소유자 | 이석무 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 25,382,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 59,206,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 2001.12.21. 국민은행 근저당권 39,000,000원이 있었지만 2019.06.11. 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2022.07.05. 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2019년 전입·확정일자를 갖춘 인천도시공사 임차권입니다. 이 임차권은 배당 후 잔존 보증금을 매수인이 인수합니다. 이후 2025.03.19. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력·우선변제·인수 여부
| 임차 관련 명의 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 인천도시공사 | 제지층 제비02호 45.74㎡ 전부 | 56,000,000원 | 2019.08.21. / 2019.08.21. | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
| 제비 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
인천도시공사는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부상 임차권자입니다. 보증금 56,000,000원은 하나의 임차보증금으로 판단해야 합니다. 별도로 명세서에 표시된 “제비”는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 856,876원 |
| 1. 임차인 인천도시공사 보증금 | 56,000,000원 | 24,525,124원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 59,206,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 인천도시공사 보증금 중 31,474,876원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 서울보증보험 주식회사의 청구금액 59,206,570원은 예상배당 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 착시
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 25,382,000원 | 31,474,876원 | 59,206,570원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 17,767,400원 | 38,952,413원 | 59,206,570원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 12,437,180원 | 44,186,689원 | 59,206,570원 |
유찰이 거듭될수록 표면상의 최저가는 25,382,000원에서 17,767,400원, 12,437,180원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 31,474,876원에서 38,952,413원, 44,186,689원으로 증가합니다. 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 물건의 전형적인 구조입니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 본 실질취득입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 제지층 제비02호입니다.
- 주위환경. 인천산곡초등학교 북서측 인근으로 유사형 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 로폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차에서는 25,382,000원 낙찰가에 31,474,876원 인수액이 더해집니다.
- 인천도시공사 임차권 확인. 전입 2019.08.21., 확정일자 2019.08.21., 점유개시 2019.09.02., 보증금 56,000,000원의 선순위 임차권입니다.
- 미상 점유자 확인. “제비” 표기는 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 지층 다세대 환금성 확인. 감정평가상 제지층 비02호 다세대주택이므로 현장 상태와 실제 수요를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 싼 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 74,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 25,382,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차권 보증금이 56,000,000원이고, 현재 회차 기준 미배당 보증금 31,474,876원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 판단 기준은 25,382,000원이 아니라 56,856,876원입니다. 여기에 대항력 여부를 확정할 수 없는 추가 주거 점유 표기까지 남아 있습니다. 최저가는 크게 낮아졌지만 권리상 인수부담이 가격 하락 효과를 상당 부분 상쇄하는 물건입니다. 낙찰가만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
