인천지방법원 2025타경508414. 송도더샵퍼스트월드 제3동 2층 204호, 전용 125.967㎡ 전부를 대상으로 하는 아파트 경매입니다. 현재 소유자는 김한규이고 2019년12월24일 매매를 원인으로 2020년3월16일 소유권을 이전받았으며, 등기부 거래가액은 510,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 324,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
핵심은 말소기준권리 뒤에 등기된 임차권입니다. 김기준의 임차보증금은 595,000,000원이고 임차권등기는 2024년4월18일 접수됐습니다. 주민등록일자는 2020년3월16일이지만 제공 자료의 권리판정은 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당에서 임차보증금 전부를 회수하지 못하더라도 잔액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 3동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 125.967㎡ · 64층건 중 2층 204호 |
| 소유자 | 김한규 (거래가액 510,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,097,000,000원 / 537,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 617,088,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2020.03.16. 국민은행 근저당권 324,500,000원입니다. 이후 2024.04.18. 김기준의 주택임차권, 2024.09.20. 연수구(인천광역시)의 압류, 2025.03.26. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기준 | 2층 204호 125.967㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 595,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 · 우선변제 미상 | 대위 서울보증보험 주식회사 |
실제 임차인은 1명입니다. 등기부 임차권에는 대위자로 서울보증보험 주식회사가 기재돼 있고, 대위원인은 2022.11.22. 임차보증금반환채권 양수입니다. 이를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 김기준의 배당요구는 접수돼 있으나, 매수인에게 중요한 결론은 대항력 없음 · 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 59.9%
더샵퍼스트월드는 총 1,596세대, 사용승인일은 2009-01-22입니다. 대상 전용면적은 125.967㎡이며 동일 면적권 거래가 매칭됐습니다. 최근 실거래 12건 평균은 897,583,333원, 최저는 850,000,000원, 최고는 1,100,000,000원입니다. 최신 2026.07 거래는 930,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 123.02㎡ | 26 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 123.02㎡ | 24 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 116.13㎡ | 48 | 865,000,000원 |
| 2026.06 | 116.13㎡ | 46 | 910,000,000원 |
| 2026.05 | 116.13㎡ | 7 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 125.97㎡ | 26 | 860,000,000원 |
| 2026.05 | 123.02㎡ | 5 | 850,000,000원 |
| 2026.03 | 125.97㎡ | 41 | 1,100,000,000원 |
| 2026.03 | 116.13㎡ | 8 | 875,000,000원 |
| 2026.02 | 116.13㎡ | 22 | 877,000,000원 |
| 2026.02 | 116.13㎡ | 16 | 880,000,000원 |
| 2026.01 | 116.13㎡ | 19 | 874,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 897,583,333원 |
현재 최저매각가 537,530,000원은 최근 12개월 평균의 59.9%입니다. 최신 거래 930,000,000원과 실거래 최저 850,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 이번 회차는 신건 감정가를 기준으로 싸 보이는 것이 아니라, 최근 거래 자료를 기준으로도 가격 차이가 확인되는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 537,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,775,300원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 324,500,000원 | 324,500,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 617,088,350원 | 205,254,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 941,588,350원 중 529,754,700원이 배당되고, 미배당은 411,833,650원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사도 청구액 617,088,350원 중 205,254,700원을 배당받는 시나리오입니다. 그러나 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 537,530,000원 | 529,754,700원 | 411,833,650원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 376,271,000원 | 370,203,206원 | 571,385,144원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 263,389,699원 | 258,902,243원 | 682,686,107원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 중요한 점은 미배당 증가가 매수인 인수 증가로 연결되지 않는다는 것입니다. 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 해양경찰청 남측 인근. 주변은 대규모 아파트단지, 공원 및 기반 상업시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 대체로 보통수준입니다.
- 용도. 감정평가상 실제 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 64층건 중 제2층 제204호입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수설비, 승강기, 소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 및 난방시설이 돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 103,153.7㎡, 공시지가 5,784,000원/㎡, 평지·세로장방·광대소각 조건입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김기준의 주민등록일자 2020.03.16., 점유개시일자 2022.03.16., 확정일자 2022.02.18., 임차보증금 595,000,000원 및 대항력 없음 판정을 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 대위관계 확인. 등기부에는 서울보증보험 주식회사가 대위자로 기재돼 있고 2022.11.22. 임차보증금반환채권 양수가 대위원인으로 적혀 있습니다. 별도 임차인으로 중복 계산하지 않되 배당관계는 원본으로 확인해야 합니다.
- 2층 개별가치 확인. 최근 거래는 여러 층이 혼재합니다. 현재 최저가와 시세의 차이가 크더라도 2층의 층별 가격 차이와 내부상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유자가 누구인지 현황조사·현장 방문으로 확인하고 명도 일정을 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 595,000,000원”보다 중요한 것은 대항력
표면적으로는 보증금 595,000,000원의 임차권이 있어 복잡해 보이지만, 이 사건은 제공 자료상 대항력이 없기 때문에 낙찰가가 보증금보다 낮아져도 매수인의 실질취득비용이 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 회차 인수액은 0원이고, 최저가 537,530,000원은 최근 12개월 실거래 평균 897,583,333원의 59.9%입니다.
다만 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 4.0회이고 본건은 64층건 중 2층이라는 개별 조건이 있습니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호하고 가격 차이도 크지만, 2층 개별가치와 실제 점유·명도를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
