인천지방법원 2025타경508480. 부평구 부개동 400-23의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중이고, 벽돌조 슬래브지붕 지상2층입니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 확인되지 않으며, 2025.04.01 채권자 김남훈의 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다.

표면적인 등기권리는 단순하지만 점유관계는 다릅니다. 엄복자·이종택·정인옥·이역환의 전입일이 모두 경매개시결정일보다 앞섭니다. 다만 각 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 특히 인수금액을 계산할 보증금 자체가 없기 때문에 현재의 낮은 최저가만으로 경제성을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 전입관계가 핵심

등기부상 소유권은 박우준에서 하재순을 거쳐 이경아에게 이전됐고, 근저당권은 확인되지 않습니다. 따라서 2025.04.01 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 문제는 그보다 앞선 2019.05.24·2022.07.13·2023.04.03·2024.01.24 전입입니다. 전입 시점만 보면 모두 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 매수인에게 실제로 얼마가 남는지는 현재 확정할 수 없습니다.

② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 4명

③ 예상배당표 (매각가 189,221,000원 가정)

현재 배당 계산상 신청채권자 50,000,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입자들의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수금 확인이 먼저

⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 부개초등학교 남측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택이 주를 이루는 주거지역입니다. 주상용부동산·생활편익시설·학교·공원이 주변에 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남서측 접면도로를 통해 인근 도로와 연계됩니다.
• 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지상2층이며 외벽은 벽돌 쌓기마감, 창호는 알루미늄샤시 등입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(부개5 재개발사업지구)·정비구역(부개5주택재개발)·과밀억제권역입니다.
• 매각범위. 토지와 다가구주택 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 4명 보증금 확인. 엄복자·이역환·이종택·정인옥의 실제 임대차계약서와 보증금 액수를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
• 확정일자·배당관계 확인. 현재 확정일자는 모두 미상이며 정인옥만 2025.05.26 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당으로 소멸되는 금액과 잔존액을 각각 확인해야 합니다.
• 전입과 실제 점유 대조. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유·임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·이용관계와 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
• 정비구역 확인. 부개5주택재개발 정비구역 관련 권리·사업 진행상황이 물건 이용과 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없고 선순위 전입 보증금도 미상이므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 숫자는 ‘4명’

이 사건은 감정가 386,164,340원에서 2회 유찰돼 최저가가 189,221,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 49%가 아니라 말소기준 이전 전입자 4명입니다. 엄복자·이역환·이종택·정인옥의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현재로서는 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 등기부만 보면 단순하지만, 다가구주택의 임대차관계가 실질적인 권리분석의 중심입니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 계산되지 않았습니다. 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.