부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경508523 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 16.75㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

42,000,000원 4,200만 감정가 60,000,000원

감정가의 70% 2026-07-20 낙찰

낙찰일

07-20 낙찰 완료

인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

420만원

최저가의 10% · 4,200,000원

실거래 대비

▲ 14.6% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 3,666만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인과 최근 시세 이상 가격이 핵심 변수입니다.

가격 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 37,666,666원의 111.5%입니다.
권리 최상원 대항력 임차인 확인, 보증금 미상으로 확인 필요합니다.
배당 최상원 청구 70,000,000원 중 40,844,000원 배당 예상, 미배당 29,156,000원입니다.

한 줄 평 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 최상원이 확인되어 보증금 미상 상태에서는 단순 저가 매수로 보기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 거래가보다 최저가가 높아 가격 메리트도 제한적입니다.

감정가 / 최저가

60,000,000원 / 42,000,000원

1회 유찰

최근 12개월 평균

37,666,666원

3건 기준

최저가 ÷ 최근평균

111.5%

최근 시세 이상

핵심 리스크

대항력 임차인

보증금 미상

인천지방법원 2025타경508523. 인천 남동구 만수동 엑설런트비 5층504호 도시형생활주택(원룸형다세대)입니다. 등기상 소유자는 조석훈이며, 2025년 강제경매가 개시되었습니다. 등기상 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 점유자인 최상원의 대항력 여부와 보증금 확인이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경508523
소재지	인천광역시 남동구 만수동 871-25 엑설런트비 5층504호
용도 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(원룸형다세대)
소유자	조석훈
감정가 / 최저가	60,000,000원 / 42,000,000원
신청채권 / 청구	최상원 / 70,000,000원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸 구조, 임차인 확인 필요

말소기준 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 최상원은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 조사되었고, 확정일자 및 배당요구로 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 보증금은 확인되지 않아 인수 위험 판단을 위해 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

점유자	전입	확정일자	권리	상태
최상원	2022.03.10	2022.03.10	대항력 有 · 우선변제 가능	승계검토

⚠️ 임차인 리스크 임차인 최상원은 등기상 강제경매 신청채권자와 동일 인물로 표시되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도로 제기됩니다. 다만 대항력 판단과 보증금 확인은 별개이므로 보증금 확인 전에는 안전하게 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 할인 아님

거래월	면적	층	거래가
2026.02	16.75㎡	7	35,000,000원
2026.02	16.75㎡	7	35,000,000원
2025.06	16.75㎡	7	43,000,000원
최근 12개월 평균	-	3건	37,666,666원

최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 37,666,666원보다 높고, 최신 거래 35,000,000원 대비도 높습니다. 전체 평균 거래가 46,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -35.6% 하락 추세입니다.

배당 분배

감정가 vs 실거래

④ 예상 배당표

항목	금액
집행비용	1,156,000원
경매개시결정 · 최상원	40,844,000원
미배당 채권	29,156,000원
소유자 교부	0원

⛔ 입찰 판단 최저가는 감정가 대비 낮지만 최근 12개월 거래보다 높습니다. 또한 대항력 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 실질취득가를 판단하기 어렵습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 인수 구조가 발생할 수 있으므로 확인이 선행되어야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

대항력 임차인 최상원의 보증금 확인 후 입찰가 산정
임차인과 강제경매 신청채권자 동일 여부 및 실제 점유관계 확인
최근 12개월 평균 37,666,666원 및 최신 거래 35,000,000원 기준 가격 검토
준주거지역·도시형생활주택 특성상 환금성 확인
등기부·매각물건명세서 원본 확인

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 등기상 권리 소멸 구조는 단순하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점이 핵심입니다. 최저가 42,000,000원만 보고 접근하기보다 임차인 보증금과 실제 부담 여부를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 가격은 최근 시세보다 낮지 않고, 하락 추세까지 고려하면 권리 확인 없는 공격적 입찰은 피하는 것이 좋습니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 대항력 임차인 확인이 필요한 물건 — 인천 만수동 엑설런트비 504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸 구조, 임차인 확인 필요

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 할인 아님

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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