인천지방법원 2025타경34599. 부천시 오정구 고강동 372-13의 5층 501호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현 소유자는 김권용으로 2021년1월20일 매매, 거래가액 220,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 이철진은 보증금 255,000,000원, 확정일자 2020년5월4일, 전입 2021년5월11일이고, 말소기준권리인 한국토지주택공사 가압류는 2021년5월21일입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가 114,170,000원에서 집행비용 2,398,380원을 제외한 111,771,620원이 임차보증금에 배당되는 가정이고, 부족분 143,228,380원은 매수인이 인수합니다. 즉 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려왔다고 해도 보증금 인수가 함께 늘어나는 구조라, 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34599 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 372-13 5층 501호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 오정구 고리울로16번길 38 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 다세대주택 · 43.61㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 김권용 · 2021년1월20일 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
말소기준권리는 2021년5월21일 한국토지주택공사의 198,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 대전광역시 압류, 서울보증보험주식회사·대전신용보증재단· 주식회사국민행복기금의 가압류, 국민건강보험공단·부천시·국의 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이철진의 전입일은 2021년5월11일로 말소기준보다 빠릅니다. 등기부에는 2022년8월19일 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기가 존재하며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이철진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021-05-11 | 2020-05-04 | 255,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
행복빌(372-13)의 최근 거래는 3건이며 최근 12개월 평균은 233,666,666원, 최신 거래는 225,000,000원입니다. 다만 비교 거래의 전용면적은 56.39㎡~57.51㎡이고 대상은 43.61㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들을 대상 호수의 정확한 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 대항력 보증금을 반영한 실질취득 수준 약 255,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높아, 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 57.51㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2025.06 | 56.39㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2025.06 | 56.39㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 233,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 임차인 이철진 보증금 | 255,000,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 가압류 · 한국토지주택공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,764,700원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 14,141,049원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 8,766,609원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이철진 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 이철진에게 111,771,620원이 배당되고 보증금 부족분 143,228,380원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 임차인 배당액이 더 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 143,228,380원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 176,919,542원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 55,943,300원 | 54,536,321원 | 200,463,679원 |
표의 구조가 이 물건을 가장 잘 설명합니다. 114,170,000원이 79,919,000원, 55,943,300원으로 내려가도 인수액은 143,228,380원에서 176,919,542원, 200,463,679원으로 증가합니다. 따라서 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 물건이 아닙니다. 보증금 인수 구조가 해소되지 않는 한, 낙찰가만 낮아지는 모습을 보고 진입해서는 안 됩니다.
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 제5층 제501호입니다. 사용승인은 2019.08.20입니다.
- 입지. 고강초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,926,000원/㎡, 토지면적은 166.6㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 4층 옥상에 벽체이용 판넬조 및 샷시조 단층 16.1㎡ 보일러실 등이 소재하며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 건축물 확인. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 전유부상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)이며 ‘위반건축물’ 등재라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가는 114,170,000원이지만 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있어 실질 부담은 보증금 수준입니다.
- 매각물건명세서 인수문구 재확인. 을구 순위 3번 주택임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 이철진이 경매개시결정의 채권자이기도 하므로 실제 임대차계약·보증금 지급·점유·반환채권 관계를 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 당해세가 존재하면 현재 배당표보다 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 비교시세 면적 차이. 대상 전용 43.61㎡와 최근 거래 56.39㎡~57.51㎡가 일치하지 않으므로 233,666,666원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하지 말아야 합니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서에 위반건축물 등재가 기재돼 있으므로 위반 내용과 시정 가능성, 대출·매매 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표상 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “255,000,000원 보증금”을 보라
이 물건은 감정가 233,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 114,170,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 기준 미배당 143,228,380원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰 때도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 176,919,542원, 200,463,679원으로 커집니다.
가격 판단도 최저가 114,170,000원이 아니라 실질취득 약 255,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균은 233,666,666원, 최신 거래는 225,000,000원이고, 그마저 대상보다 큰 면적의 거래입니다. 여기에 다수 세금 압류, 임차인과 경매채권자의 관계 확인, 위반건축물 등재까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 할인율만으로 접근할 수 없는 대항력 인수형 물건이며, 보증금 인수구조와 세금·임대차 실체가 해소되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
