최저가는 1.63억이지만, 실질취득은 ‘2.58억’ — 부천 고강동 501호

인천지방법원 2025타경34599. 부천시 오정구 고강동 372-13, 372-14 지상 5층 건물의 5층 501호로, 전용면적 43.61㎡인 다세대주택입니다. 현 소유자 김권용은 2021.01.28. 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라, 보증금 255,000,000원의 대항력 임차권입니다.

임차인 이철진은 2020.05.04. 확정일자를 받았고 2021.05.11. 전입했습니다. 말소기준권리인 한국토지주택공사의 2021.05.21. 가압류보다 전입일이 앞서며, 매각물건명세서도 을구 순위 3번 주택임차권의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 등기된 임차권 자체가 매각으로 말소되더라도, 미배당 보증금 반환의무까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소와 인수는 다르다

말소기준은 2021.05.21. 한국토지주택공사 가압류 198,000,000원입니다. 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정과 을구 순위 3번 주택임차권등기는 형식상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이철진은 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인의 부담으로 남습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

한국토지주택공사의 보증금 220,000,000원 주택임차권은 2021.05.31. 등기된 뒤 2022.05.03. 말소되었습니다. 현재 임차인 보증금에 중복 합산하지 않으며, 현존하는 실제 임차인은 이철진 1명입니다.

② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

현재 최저매각가는 163,100,000원으로 최근 12개월 거래 평균 233,666,666원의 69.8%입니다. 이 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 여기에 임차보증금 미배당액 94,983,400원을 더하면 실질취득은 258,083,400원입니다.

실질취득 258,083,400원은 최근 12개월 평균보다 24,416,734원 높고, 최신 거래 225,000,000원보다 33,083,400원 높습니다. 평균 대비 110.5%, 최신 거래 대비 114.7%이므로 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)

가정 매각대금에서 집행비용을 차감한 금액이 임차인에게 배당되고, 나머지 채권은 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차인의 실제 배당액이 감소하여 매수인 인수액이 94,983,400원보다 커질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가뿐

2회 유찰 시 매각가는 114,170,000원으로 내려가지만 인수액은 143,228,380원으로 늘어 실질취득은 257,398,380원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 79,919,000원에 인수액 176,919,542원이 붙어 총 256,838,542원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 총비용은 보증금 255,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 공동주택인 도시형생활주택-단지형다세대이며, 감정 당시 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 고강초등학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2019.08.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며, 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재경보·승강기 설비가 있습니다.
• 제시외 건물. 4층 옥상의 벽체이용 판넬조 및 샷시조 단층 16.1㎡ 보일러실 등이 포함됩니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장 전유부상 위반건축물로 등재되어 있다고 명시되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 토지거래허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 166.6㎡, 공시지가 1,926,000원/㎡이며 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 환금성. 10세대 규모이고 확인된 최근 거래는 3건입니다. 거래 표본도 본건 전용 43.61㎡와 면적이 일치하지 않아 매도가격 산정의 불확실성이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득 계산. 현재 회차 기준 163,100,000원에 인수액 94,983,400원을 더한 258,083,400원을 자금 기준으로 보세요.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대확인서, 확정일자, 점유개시일, 임차권등기명령 결정문을 대조하세요.
• 동일인 관계 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이철진으로 확인되므로 채권의 발생 원인과 보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 변경 확인. 인수권리 문구가 유지되는지 매각기일 직전 최신 명세서를 다시 확인하세요.
• 세금 교부청구 확인. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일, 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 위반건축물 확인. 위반 내용, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 가능성과 금융기관 담보취급 여부를 관할 부서와 대출기관에 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 4층 옥상 16.1㎡ 보일러실 등의 소유·이용관계와 위반건축물 등재의 연관성을 확인하세요.
• 시세 재검증. 현재 거래 표본은 본건보다 큰 56.39㎡·57.51㎡이므로 본건 43.61㎡의 동일면적 거래와 인근 다세대 매물을 별도로 조사하세요.
• 명도·보증금 동시 검토. 대항력 임차인은 미배당 보증금과 인도 문제를 함께 주장할 수 있으므로 보증금 정산과 명도 일정을 하나의 비용으로 보세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서와 최신 세금 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “1.63억 낙찰”이 아니라 “2.58억 취득”

이 사건에서 1회 유찰과 감정가 대비 70%라는 숫자는 매력을 만들지 못합니다. 대항력 임차인 이철진의 보증금 255,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 가정에서 배당되지 않는 94,983,400원을 매수인이 인수하기 때문입니다. 매각대금과 인수액을 합친 실질취득은 258,083,400원으로 최근 거래 평균 233,666,666원과 최신 거래 225,000,000원을 모두 웃돕니다.

더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가면 인수액이 늘어 2회 유찰 시 257,398,380원, 3회 유찰 시 256,838,542원으로 총비용이 보증금 부근에 유지됩니다. 여기에 당해세가 우선 배당되면 인수액은 더 커질 수 있고, 위반건축물 등재·제시외 건물·10세대 규모·면적이 맞지 않는 시세 표본도 부담입니다. 최저가는 할인되어 있지만 실질취득은 시세 이상입니다. 임차권이 유효한 전제에서는 가격 메리트가 아니라 인수위험이 지배하는 물건입니다.