부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경508543 · 인천지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 82.9117㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

371,500,000원 3억 7,150만 감정가 656,000,000원

감정가의 56% 2026-08-19 낙찰

최저매각가 321,440,000원 최저가 대비 +15%

낙찰일

08-19 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

3,214만원

최저가의 10% · 32,144,000원

실거래 대비

▼ 52.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 7.81억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 현재 최저가는 감정가의 49% 수준으로 가격 매력은 있으나 대항력 임차인 보증금 미상 리스크를 먼저 확인해야 합니다.

가격 최저가 321,440,000원은 최근 12개월 실거래 평균 628,166,666원의 51.2% 수준
자금 현재 회차 기준 매각가 321,440,000원 · 배당 부족액 177,060,160원
리스크 전입 2019.05.10 임차인 이규석 대항력 있음, 보증금 미상으로 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 내려온 가격은 매력적입니다. 최근 12개월 실거래 평균 6.28억 대비 최저가는 51.2% 수준입니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 빠른 대항력 임차인 이규석이 확인되며 보증금이 미상입니다. 낙찰 전 보증금 확인이 핵심입니다.

감정가

656,000,000원

최초 평가액

최저가

321,440,000원

2회 유찰

실거래 평균

628,166,666원

최근 12건

매수인 인수

0원

배당 구조 기준

인천지방법원 2025타경508543. 인천 서구 청라동 청라국제업무단지센텀대광로제비앙 615동 2002호 아파트입니다. 전용면적은 82.91㎡급으로 확인되며, 감정가는 6억5,600만원입니다. 현재 최저매각가는 3억2,144만원으로 감정가 대비 약 49%까지 낮아진 상태입니다.

권리 구조의 핵심은 2021년 북대구새마을금고 근저당입니다. 해당 근저당은 말소기준권리 이후 권리들을 소멸시키는 기준이 되며, 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차인 이규석은 전입일이 2019년5월10일로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사되어 있어 보증금 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경508543 (임의경매)
소재지	인천광역시 서구 청라동 83-1 청라국제업무단지센텀대광로제비앙 615동 20층2002호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 전용 82.91㎡급 · 아파트 이용
소유자	송윤섭
감정가 / 최저가	656,000,000원 / 321,440,000원
신청채권자 / 청구	북대구새마을금고 / 414,198,250원
매각기일	2026.08.19

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인 확인 필요

말소기준권리는 2021년9월29일 을구 3번 근저당권(북대구새마을금고)입니다. 이후 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이규석은 전입일이 2019년5월10일로 확인되어 대항력 있는 임차인으로 조사되었습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰 전 매각물건명세서 및 관련 자료 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미상

임차인	전입일	대항력	보증금	위험
이규석	2019.05.10	대항력 有	미상	보증금 확인 필요

⚠️ 대항력 임차인 체크 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정될 가능성이 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 인수 위험을 판단할 수 없으므로 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준

청라국제업무단지센텀대광로제비앙 동일 면적권 최근 실거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 628,166,666원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.03	82.91㎡	19층	678,000,000원
2026.03	82.91㎡	11층	648,000,000원
2026.02	82.91㎡	15층	643,000,000원
2026.01	82.91㎡	13층	665,000,000원
최근 12건 평균	-	12건	628,166,666원

최저매각가 321,440,000원은 최근 12개월 평균의 51.2% 수준입니다. 가격 자체는 낮지만, 대항력 임차인의 보증금 규모에 따라 실질 취득비용이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 321,440,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,300,160원
북대구새마을금고 근저당	493,200,000원	316,139,840원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 평균 vs 최저가

최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 임차인 보증금 확인이 필요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 배당상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

⛔ 핵심 리스크 대항력 임차인 이규석의 보증금이 미상입니다. 보증금 확인 전에는 최저가만 보고 안전한 물건으로 판단하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 보증금 확인. 대항력 임차인의 실제 보증금과 배당요구 여부 확인이 우선입니다.
배당 부족 확인. 북대구새마을금고 채권최고액 493,200,000원 대비 현재 배당액은 316,139,840원으로 부족합니다.
시세 대비 가격. 최근 실거래 평균 628,166,666원 대비 최저가는 낮지만 임차 위험 반영이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 가격, 그러나 임차인 확인이 먼저”

청라 센텀대광로제비앙 2002호는 감정가 대비 크게 낮아진 최저가와 최근 거래 대비 낮은 진입가격이 장점입니다. 다만 대항력 임차인이 존재하는 구조라 단순히 3.2억원 낙찰만 보고 판단해서는 안 됩니다. 보증금 확인 후 실질 취득비용을 계산하는 것이 이 물건의 핵심입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

반값 수준까지 내려온 가격, 그러나 대항력 임차인 확인이 핵심 — 청라 센텀대광로제비앙 2002호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미상

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준

④ 예상배당표 (매각가 321,440,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 가격, 그러나 임차인 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	6억 5,600만원
2	2026-07-20	유찰	-
3	2026-08-19	대기	3억 2,144만원