매력지수 A등급 · 권리상 인수 위험은 없고 송도 신축급 오피스텔 시세 대비 저렴하지만 미배당 채권과 환금성을 확인해야 하는 물건
말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액 0원이며 최근 12개월 실거래 대비 최저가가 86.1% 수준이나 업무시설 오피스텔 특성상 환금성을 함께 검토해야 함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준 이후 권리는 모두 정리되는 구조로 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 86.1% 수준으로 가격 매력은 있으나, 공부상 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 점과 미배당 채권 규모를 함께 확인해야 합니다.
감정가
359,000,000원
최저가 대비 1회 유찰
최저가
251,300,000원
감정가 70%
실거래 평균
291,833,333원
최근 12개월 12건
매수인 인수
0원
권리 소멸 구조
인천지방법원 2025타경508707. 송도 국제도시 내 호반써밋송도 102동 1603호 근린시설 물건입니다. 등기상 핵심은 2023년 설정된 해남군수산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 발생한 경기신용보증재단 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
인천지방법원 2025타경508707
소재지
인천광역시 연수구 송도동 312-1 호반써밋송도 102동 16층1603호
물건종류 / 이용
근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)
단지
호반써밋송도 · 1,820세대 · 2023.02.14 준공
소유자
권현준
감정가 / 최저가
359,000,000원 / 251,300,000원
신청채권자 / 청구
해남군수산업협동조합 / 348,166,323원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
✅ 권리 결론 말소기준권리인 을구 1번 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 가압류·압류·임의경매 모두 낙찰자에게 이전되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
호반써밋송도 동일 면적(74.91㎡대) 최근 실거래 12건 기준 평균 거래가는 291,833,333원입니다. 현재 최저매각가 251,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 86.1% 수준입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.08
74.91㎡
5
287,000,000원
2026.07
74.91㎡
47
275,000,000원
2026.06
74.91㎡
40
275,000,000원
2026.06
74.91㎡
36
310,000,000원
2026.04
74.91㎡
20
300,000,000원
2026.04
74.97㎡
11
305,000,000원
2026.03
74.91㎡
2
285,000,000원
평균
-
12건
291,833,333원
⚠️ 환금성 확인 송도 신축급 단지로 거래 표본은 존재하지만, 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거형 아파트와 동일하게 판단하기보다 임대수요·매수층을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,300,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
4,318,200원
근저당 · 해남군수산업협동조합
408,000,000원
246,981,800원
가압류 · 경기신용보증재단
15,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 86.1% 수준입니다.
④ 입찰 체크리스트
권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수액은 0원입니다.
가격 검토. 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮지만 오피스텔 용도의 환금성을 함께 고려해야 합니다.
미배당 확인. 근저당 채권최고액 408,000,000원 대비 매각가 부족으로 채권 미배당이 발생합니다.
현황 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 상태와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 판단은 환금성”
이 물건은 법률적 권리 구조만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 정리되고 매수인 인수도 없습니다. 다만 경매 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 최저가는 최근 실거래 대비 할인 구간이지만, 업무시설(오피스텔)이라는 용도 특성과 송도 지역 내 매수층을 함께 확인해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검토, 환금성은 확인이 필요한 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
인천광역시 연수구 송도동 312-1 호반써밋송도 102동 16층1603호
법원·사건
인천지방법원
·2025타경508707
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·219호법정
물건
호반써밋송도 102동 16층1603호
철근콘크리트구조 74.9136㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 연수구 송도동 312-1 호반써밋송도 102동 16층1603호
2025-04-25 17:25
- 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없고, 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 상에도 전입세대가 등재되어 있지 않으니 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
- 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음
- 본건 주소지내 전입세대가 없다는 전입세대 열람내역서,상가건물임대차현황서 및 외국인체류확인서 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
