인천지방법원 2025타경34618. 김포시 대곶면 쇄암리 288-8의 공장용지와 공장 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 소유자는 세연철강주식회사이며, 2020.06.23. 소유권보존과 동시에 중소기업은행 명의의 근저당권 3건이 설정됐습니다. 이 가운데 가장 빠른 을구 1번 근저당권 채권최고액 960,000,000원이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 중소벤처기업진흥공단 근저당권, 다수의 가압류와 국세·지방세 압류, 현재 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기부상 이미 말소된 권리를 제외한 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 권리분석상 매수인이 승계할 등기채무는 없습니다. 그러나 공장 경매는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 임대관계가 미상이고, 매각 범위에 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2021-62호의 기계·기구가 포함되므로 현장 점유와 자산 범위를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34618 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 288-8 · 경기도 김포시 대곶면 쇄암로117번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 2,272㎡ · 제조공장·사무실 등 |
| 건물 구조 | 1동 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 · 2동 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 세연철강주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,643,898,000원 / 1,850,729,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프아이삼일유동화전문유한회사(변경전: 중소기업은행) / 2,112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 일괄매각 범위 | 토지·건물·제시외 건물·공장및광업재단저당법 제6조 목록 제2021-62호 기계·기구 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.06.23. 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당권과 2021.04.13. 중소벤처기업진흥공단 근저당권, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 태영철강주식회사 근저당권과 그 가처분, 재산보전처분, 종전 경매개시결정 및 일부 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 70%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가 2,643,898,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,850,729,000원입니다. 감정가보다 793,169,000원 낮아졌고, 권리분석상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 1,850,729,000원입니다.
그러나 이 물건은 토지와 구조가 다른 2개 공장동, 제시외 건물, 기계·기구를 함께 사는 일괄매각입니다. 같은 입지·토지면적·건물구조·기계목록을 일치시킨 거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 70%라는 숫자는 유찰률일 뿐, 시장가보다 30% 싸다는 의미가 아닙니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,850,729,000원 | 1,829,821,710원 | 2,961,772,401원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,295,510,300원 | 1,280,155,197원 | 3,511,438,914원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 906,857,210원 | 895,388,638원 | 3,896,205,473원 | 0원 |
채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 세 회차 모두 배당모형상 매수인 인수액은 0원이고 소유자 잔여금도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,850,729,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,907,290원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 317,821,710원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 1,401,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 415,895,084원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 116,798,049원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 68,533,279원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 308,867,699원 | 0원 |
| 12. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 128,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 선순위 근저당권 2건이 전액 배당되고, 을구 3번 근저당권부터 미배당이 발생합니다. 총 채권액은 4,791,594,111원, 채권자 예상배당은 1,829,821,710원, 미배당은 2,961,772,401원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기호 3·4 건물은 제조공장·사무실 등으로 이용되고 있습니다. 위생설비, 급배수설비와 수변전설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 쇄암리마을회관 남측 인근으로, 주변은 공장·주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,272㎡, 공업용 이용, 완경사·사다리형이며 도로 조건은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 327,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지에 접하고 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 정확한 위치와 경계 확인은 측량이 필요한 사항입니다.
- 환금성. 공장·토지·기계가 결합된 용도특화 자산이므로 일반 주거용보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 실제 가격은 기계 상태, 전력설비, 도로·경계와 향후 사용 가능성에 좌우됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 대조. 토지·1동·2동·제시외 건물·캐노피·옥탑·기본전기설비와 제2021-62호 기계·기구 목록을 감정평가서 및 현장 자산표와 항목별로 맞추세요.
- 기계·기구 실사. 기계의 현존 여부, 가동 상태, 철거 여부, 타인 소유 주장과 공장재단저당 목록상 동일성을 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 점유 법인·근로자·제3자 사용 여부와 임대차계약, 사업장 사용관계를 확인하세요.
- 국세·지방세. 김포시 및 국 명의 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 배당표 변동 가능성을 검토하세요.
- 토지 경계. 바닥포장·펜스·조경수목·석축은 토지에 포함 평가됐지만, 정확한 경계는 측량이 필요한 사항입니다.
- 용도 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역의 허용용도, 증축·변경 가능성, 가축사육제한 및 토지거래허가 적용 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 토지·건물·기계의 개별 가치와 수리·철거·명도 비용을 차감해 응찰 상한을 산정하세요.
- 매각 결과 확인. 등기 발급일은 2026.07.28.이고 기재된 매각기일은 2026.07.23.이므로, 실제 매각 여부와 변경·연기·차회 일정은 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구 목록과 배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 물건은 실사형”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2020.06.23. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 “권리가 깨끗하니 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고, 세금 압류 3건, 구조가 다른 공장 2개 동, 제시외 건물, 캐노피·옥탑·전기설비, 공장재단저당 기계·기구가 한꺼번에 매각됩니다. 최저가가 감정가의 70%로 내려왔어도 동일 조건의 거래 기준 없이 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건의 승부처는 말소 여부가 아니라 점유·기계·경계·규제·실제 사용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.