인천지방법원 2025타경508730. 미추홀구 주안동 세건그린빌 103동 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 손관수이고, 2013.06.27 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 130,000,000원입니다. 같은 날 설정된 인천수산업협동조합의 98,400,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 소멸과 실제 점유·임대관계 확인은 분리해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508730 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 424-76 세건그린빌 103동 4층401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 손관수 · 2013.06.27 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 57,967,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 77,815,401원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 정보 | 세건그린빌103동 · 8세대 · 2002.06.19 준공 |
| 층 표시 | 사건 주소는 4층401호 · 감정평가 구조 및 기타참고사항은 제401호를 5층으로 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.06.27 근저당
말소기준은 2013.06.27 접수된 인천수산업협동조합 근저당권 98,400,000원입니다. 이후 2024.12.17 인천신용보증재단의 13,530,000원 가압류와 2025.04.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
한편 말소기준 근저당권은 2025.12.11 선한자산관리대부로 이전된 등기가 있습니다. 경매 신청 채권자와 현재 배당 가정에는 인천수산업협동조합이 표시되어 있어, 실제 배당 단계에서는 최신 채권자 관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가 34%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 57,967,000원이고 3회 유찰, 감정가의 34% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 실거래 시세 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
세건그린빌103동은 8세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 회차 역시 3회 유찰 상태입니다. 거래량이 큰 대단지와 달리 소규모 다세대는 개별 물건의 상태와 수요에 따라 환금성 차이가 커질 수 있으므로, 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 쓰기보다 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,967,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,443,406원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 98,400,000원 | 56,523,594원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 13,530,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 57,967,000원 가정에서 채권자 총 청구액 111,930,000원 중 56,523,594원이 배당되고, 55,406,406원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천지하철 2호선 시민공원역 남동측 인근이며 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,618,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방으로 표시돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 세건그린빌103동은 8세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 물건도 3회 유찰 상태여서 실제 수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 층 표시 대조. 사건 주소의 4층401호와 감정평가서의 제401호 5층 설명이 서로 다르므로 목적물 표시를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2013.06.27 말소기준 근저당권은 2025.12.11 선한자산관리대부로 이전된 등기가 있습니다. 최신 권리자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 57,967,000원이 감정가의 34%라고 해서 곧바로 시세보다 낮다고 볼 수 없습니다. 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 40,576,900원, 5회 유찰 시 28,403,830원으로 내려가지만 채권자 미배당은 각각 72,483,484원, 84,437,439원으로 증가합니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 다른 문제다
이 물건은 등기와 현재 배당 가정만 보면 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산됩니다. 말소기준도 2013.06.27 인천수산업협동조합 근저당으로 비교적 명확하고, 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가상 임대관계 미상이고, 이미 3회 유찰됐으며 세건그린빌103동은 8세대 규모입니다. 게다가 현재 최저가를 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없어 감정가의 34%라는 숫자만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수는 낮지만, 점유·층 표시·환금가격 검증이 필요한 물건. 이 사건은 낮아진 최저가보다 확인되지 않은 실물 조건을 먼저 보는 편이 맞습니다.
