인천지방법원 2025타경508730. 미추홀구 주안동 세건그린빌 103동 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2013.06.27 소유자 손관수가 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 인천수산업협동조합의 채권최고액 98,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
현재 회차 최저매각가는 82,810,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,890,580원을 제외한 80,919,420원이 말소기준 근저당에 배당되고, 인천신용보증재단 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 배당 부족액은 31,010,580원이지만, 계산상 이를 매수인이 승계하는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508730 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 424-76 세건그린빌 103동 4층401호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경인로380번길 27-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 · 감정평가대상 제401호는 5층 |
| 소유자 | 손관수 · 2013.06.27 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 77,815,401원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸
말소기준은 2013.06.27 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 98,400,000원입니다. 2024.12.17 인천신용보증재단의 가압류 13,530,000원과 2025.04.11 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 기준근저당은 2025.12.11 확정채권양도를 원인으로 선한자산관리대부에 이전등기됐습니다.
② 가격·회차 — 49%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 169,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 82,810,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최신 거래가 확인되지 않으므로 최저가가 최근 시세보다 낮은지 여부를 검증할 근거가 없습니다. 특히 세건그린빌103동은 8세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 31,010,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 55,406,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 72,483,484원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 98,400,000원 | 80,919,420원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 인천신용보증재단 | 13,530,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 111,930,000원 중 채권자 예상배당은 80,919,420원, 미배당은 31,010,580원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천지하철 2호선 시민공원역 남동측 인근입니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 세건그린빌103동은 8세대이고 준공일은 2002.06.19입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황 점유자, 전입관계와 실제 인도 가능성을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 층수 확인. 사건 주소의 4층401호 표기와 감정요항의 제401호 5층 설명을 현장 및 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 주안동 인근 다세대의 최신 실제 거래 수준과 비교해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2013.06.27 인천수산업협동조합 근저당권과 2025.12.11 선한자산관리대부로의 근저당권 이전등기를 원본 등기에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 82,810,000원, 3회 유찰 시 57,967,000원, 4회 유찰 시 40,576,900원의 각 회차별 자금계획을 구분해 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 점유와 시세는 확인 전”
이 사건은 등기와 배당만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013.06.27 인천수산업협동조합 근저당권이고, 이후 가압류는 매각으로 소멸하며 현재 최저가 82,810,000원 기준 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 비교 가능한 최근 실거래 금액도 없습니다.
따라서 이 물건을 “2회 유찰돼 감정가 49%니까 싸다”고 해석하는 것은 위험합니다. 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 82,810,000원으로 볼 수 있지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 등기권리는 비교적 단순, 점유관계와 시세 검증은 필수. 이 두 확인을 끝내기 전에는 가격 메리트에 가점을 주기 어렵습니다.
