인천지방법원 2025타경34629. 김포시 양촌읍 구래리 804-24에 있는 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 사무소 및 작업장 등이며 현재는 운휴 상태로 추정됩니다. 건물은 일반철골구조 난연판넬지붕 2층 구조이고, 기호(2)는 2020.01.21., 기호(3)는 2020.05.19. 사용승인됐습니다. 기호(3)에는 화물용리프트가 설치돼 있습니다.
권리의 출발점은 2021.07.26. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 추가 근저당과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리의 단순함과 물건 자체의 단순함은 별개입니다. 일괄매각 범위, 제시외 건물, 제외되는 컨테이너, 지분토지와 현황도로를 각각 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34629 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 구래리 804-24 · 경기도 김포시 양촌읍 봉수대로1825번길 137 |
| 물건종류 | 근린생활시설(사무소 및 작업장 등) + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 일반철골구조 난연판넬지붕 2층 · 현재 운휴 상태 추정 |
| 소유자 | 주식회사씨원글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 3,283,785,640원 / 2,298,650,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,868,671,482원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.07.26. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 2024.03.15. 추가 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.04.에는 추가 근저당권 일부에 대해 신용보증기금 앞으로 16,795,886원의 일부대위변제에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 3,283,785,640원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,298,650,000원입니다. 감정가보다 985,135,640원 낮고 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 2,298,650,000원 | 1,256,225,665원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,609,055,000원 | 1,938,924,715원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 1,126,338,500원 | 2,416,814,050원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각가가 내려가고 채권자 미배당은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 채권자 손실 확대가 곧 매수인의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다. 다만 최저가 하락과 시장가 대비 저평가는 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,298,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | — | 25,386,500원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 353,263,500원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 대윤전자주식회사 | 24,437,801원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 19,051,364원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 1,039,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 166,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 3,529,489,165원 중 예상배당은 2,273,263,500원이며, 총 미배당은 1,256,225,665원입니다. 신청채권자 청구액 2,868,671,482원 대비 예상배당액은 2,273,263,500원으로, 595,407,982원이 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 일괄매각·토지 범위 — 현장 확인이 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물 ㉠도 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 지상의 철제컨테이너박스 ㉡·㉢은 분리와 이동이 용이해 매각에서 제외됩니다.
- 지분매각. 목록 4·5·6·7 토지는 전체 소유권이 아닌 지분매각입니다.
- 현황도로. 목록 6·7 토지는 지목이 임야이나 현재 도로로 이용 중입니다.
- 토지 정보. 지목은 대, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 2,263㎡입니다. 완경사·세로장방 형태로 세로한면 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 양촌읍 구래리 향동교차로 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 중·소규모 각종 공장과 임야 등으로 형성된 지역이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행해 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 기호(2)와 기호(3)는 근린생활시설인 사무소 및 작업장 등으로 이용됐으며 현재 운휴 상태로 추정됩니다.
- 설비. 기본 위생설비와 급배수설비가 갖춰져 있고, 기호(3) 건물에는 화물용리프트가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역에 포함되며 성장관리권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 540,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 인근 유사 공장·근린생활시설과 토지의 실제 거래가 및 임대료를 먼저 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입·확정일자와 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 지분토지. 목록 4·5·6·7의 매각지분, 공유자, 실제 사용범위와 통행관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 현황도로. 목록 6·7의 현황도로가 건물 출입과 물류동선에 어떤 역할을 하는지 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 철제컨테이너박스 ㉡·㉢은 매각에서 제외되므로 반출 시점과 부지 이용 문제를 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 운휴 기간, 전기·급배수·리프트 작동상태와 재가동 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 군사시설 보호구역과 토지거래허가구역에 따른 이용·증축·거래 제한을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구와 세금 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행의 2021.07.26. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심 위험은 등기 순위보다 물건의 구성과 가격 검증입니다. 근린생활시설과 토지가 일괄매각되고, 일부 토지는 지분매각이며 일부 임야는 현황도로입니다. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너는 제외되고, 건물은 현재 운휴 상태로 추정되며 임대관계도 미상입니다. 최근 시세 자료 없이 감정가의 70%만 보고 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격과 활용성은 현장검증 후 판단. 이것이 이 물건의 결론입니다.
