인천지방법원 2025타경34635. 김포시 양촌읍 구래리 288-21 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 주거용 단독주택으로 이용되고 있습니다. 건물은 2021.12.21. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 2층 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 원석호이며, 2022.11.11. 매매를 원인으로 2022.12.01. 소유권을 이전받았습니다.
권리관계의 기준점은 2023.05.26. 설정된 중소기업은행 근저당권 341,000,000원입니다. 그보다 앞선 융창저축은행·인천저축은행 근저당과 양촌신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 중소기업은행·신용보증기금·현대캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34635 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 구래리 288-21 1동 · 경기도 김포시 양촌읍 유현삭시로 388-40 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주거용 단독주택 · 토지 지목 대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 2층 · 2021.12.21. 사용승인 |
| 토지 | 245.0㎡ · 자연녹지지역 · 단독 이용 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 원석호 · 2022.12.01. 소유권이전 (2022.11.11. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 545,352,450원 / 267,223,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 317,908,069원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 배당 부족과 ‘인수’는 다른 문제
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·미배당 승계 문제는 없습니다. 현재 권리분석에서 매수인에게 직접 승계되는 금액은 0원입니다. 중소기업은행 근저당이 말소기준이 되고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 267,223,000원으로 감정가 545,352,450원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과 수치만 보면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 단독주택과 토지가 결합된 구조이고, 제시외 건물과 일부 지분매각 조건까지 포함돼 있어 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 267,223,000원 | 49% | 193,973,230원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 187,056,100원 | 34.3% | 273,017,793원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 130,939,269원 | 24.01% | 328,348,989원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 배당 부족이 커지는 것과 매수인 부담이 커지는 것은 별개입니다. 반대로 가격이 내려갔다는 이유만으로 곧바로 시세보다 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 이 물건은 동일 조건의 실거래 가격을 대조하지 않은 상태에서 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 되는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,541,122원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 341,000,000원 | 262,681,878원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 21,816,862원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 76,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,838,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 456,655,108원 중 예상배당 262,681,878원, 미배당 193,973,230원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 2층입니다.
- 입지. 김포시 양촌읍 구래리 한가람초등학교 남서측 인근으로, 주변에 단독주택·중소규모 공장·창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 245.0㎡이며 자연녹지지역입니다. 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 489,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 함께 다루는 비정형 물건에 일부 지분매각 조건까지 겹쳐, 규격화된 공동주택보다 매수층이 좁을 가능성을 염두에 둬야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 어떤 범위로 함께 매각되는지 원본 매각물건명세서와 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 목록 3 지분매각. 지분의 정확한 대상과 범위, 사용관계 및 향후 처분 가능성을 확인해야 합니다. 이 조건은 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 토지 이용제한. 자연녹지지역·성장관리계획구역·군사시설 관련 보호구역 등 복수의 규제를 실제 이용계획과 대조해야 합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 현재 회차의 채권 미배당은 193,973,230원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당을 낙찰자 부담으로 잘못 더하지 마세요.
- 가격 산정. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 현장 상태·토지 가치·지분 구조를 별도로 검토해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 현장 확인. 단독주택·제시외 건물의 실제 사용상태와 경계, 진입로, 주변 공장·창고 혼재 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 매수인 인수 0원이라는 점만 보면 권리분석 난도가 높지 않습니다. 2023.05.26. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 임차인 문제도 없습니다. 하지만 실제 투자판단의 중심은 권리가 아니라 물건 구조입니다.
감정가 545,352,450원에서 2회 유찰돼 최저가가 267,223,000원, 즉 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이 수치 자체만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 일괄매각·제시외 건물 포함·목록 3 지분매각, 그리고 자연녹지지역을 포함한 여러 토지 규제가 겹쳐 있기 때문입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검토입니다.
