인천지방법원 2025타경34635. 김포시 양촌읍 구래리 288-21 소재 토지와 2층 단독주택 등을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 245㎡의 대지이고, 건물은 2021년 12월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 2층 건물로 주거용 단독주택으로 이용 중입니다. 매각 조건에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 3 지분매각이 명시돼 있습니다.
권리관계의 중심은 2023년 5월 26일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 341,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤에 등기된 중소기업은행·신용보증기금·현대캐피탈의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 저축은행·양촌신용협동조합 근저당과 압류·가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 구래리 288-21 · 경기도 김포시 양촌읍 유현삭시로 388-40 |
| 용도 / 구조 | 기타 + 토지 · 주거용 단독주택 · 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 245㎡ · 자연녹지지역 · 단독 이용 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 원석호 (2022.11.11. 매매, 2022.12.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 545,352,450원 / 381,747,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사의 업무수탁기관 중소기업은행 / 317,908,069원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3 지분매각 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 산정되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 381,747,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 381,747,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 없어, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 70%) | 381,747,000원 | 0원 | 381,747,000원 | 81,052,566원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 267,222,899원 | 0원 | 267,222,899원 | 193,973,330원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 187,056,029원 | 0원 | 187,056,029원 | 273,017,863원 |
유찰이 진행되면 낙찰자의 취득금액은 낮아지지만, 채권자들의 미배당액은 현재 81,052,566원에서 2회 유찰 시 193,973,330원, 3회 유찰 시 273,017,863원으로 커집니다. 이는 배당 구조의 변화이지, 해당 가격이 인근 거래시세보다 싸다는 증거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 381,747,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,144,458원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 341,000,000원 | 341,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 21,816,862원 | 21,816,862원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 76,000,000원 | 12,785,680원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 17,838,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 456,655,108원 중 375,602,542원이 배당되고, 81,052,566원이 미배당되는 구조입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 매각 범위 — 일괄매각·제시외 건물·지분
- 일괄매각. 토지와 건물 등 매각목록을 분리하지 않고 함께 취득하는 조건입니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물이 있으므로 구조·면적·위치와 감정가 반영 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 목록 3 지분매각. 목록 3은 전체 소유권이 아닌 지분을 매각합니다. 정확한 지분 범위와 다른 공유자의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당은 구래리 288-21과 구래리 288-44의 원석호 지분을 공동담보로 합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한가람초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·중소규모 공장·창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2021년 12월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역의 대지 245㎡이며, 단독 이용·완경사·세로장방 형태로 세로한면 도로에 접합니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 적용되는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 단독주택·공장·창고·근린생활시설이 혼재하고 일부 지분매각이 포함돼, 표준화된 공동주택보다 매수층과 가격 비교 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 목록 1·2·3의 대상과 목록 3의 지분 범위를 매각물건명세서·등기부·토지대장에서 정확히 맞추세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 현황, 이용 상태, 감정평가 반영액과 경계를 현장에서 확인하세요.
- 공유관계 점검. 지분매각 부분의 다른 공유자, 진입로 이용, 점유와 관리 형태를 확인하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 협의 필요 여부는 현장조사로 재확인하세요.
- 시세 별도 검증. 최저가 381,747,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 토지·건물·제시외 부분·지분 범위를 나눠 적정가를 검증하세요.
- 규제 확인. 군사시설 보호, 성장관리계획, 토지거래허가 등 이용·증개축·거래 관련 제한을 담당 기관에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원본을 확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 물건·가격은 현장 검증”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 확인된 임차인과 매수인 인수액이 없어, 등기 권리만 보면 비교적 정돈된 소멸형입니다. 하지만 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 무엇을 얼마에 취득하는가입니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 목록 3은 지분매각이며, 중소기업은행 근저당도 별도 토지 지분과 공동담보로 설정돼 있습니다.
현재 최저가 381,747,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 근거가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 지분 범위·제시외 건물·현장 점유·규제·적정 시세를 확인하기 전에는 가격 판단을 보류해야 한다는 것입니다.