인천지방법원 2025타경34650. 부천시 원미구 역곡동 목화빌라 4층 402호, 전용 43.8㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 최창업이 2022년 3월 22일 170,000,000원에 취득한 물건으로, 이후 국세 관련 압류가 설정되었으며 임차인 김정수가 강제경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준은 2023년 4월 27일 도봉세무서장 관련 국세 압류입니다. 뒤따르는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이지만, 그보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 김정수의 임차보증금 반환 문제는 별개입니다. 특히 매각물건명세서가 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있어, 등기상 후순위라는 이유만으로 임차권을 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 보증금은 남는다

가장 중요한 날짜는 임차인 김정수의 전입일 2022.03.24와 말소기준권리인 국세 압류일 2023.04.27입니다. 임차인이 먼저 주택을 점유하고 전입신고를 마쳤기 때문에 대항력이 인정되는 구조이며, 2022.04.15 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

국세 압류 3건 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 국세·지방세의 실제 배당순위와 당해세 해당 여부에 따라 임차인에게 지급되는 금액이 달라질 수 있으므로, 세금이 배당에서 우선 차감되는 경우 매수인의 보증금 인수액이 증가할 가능성도 고려해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 존재

확인된 실제 임차인은 김정수 1명입니다. 건물 전부를 대상으로 임차권등기가 되어 있으며, 해당 임차인이 이 경매의 신청채권자이기도 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

목화빌라의 확인된 동일 면적 실거래는 2022년 3월의 170,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가도 170,000,000원이지만, 임차보증금 미배당액을 더하면 실제 취득 부담은 이 거래가를 초과합니다.

확인 거래는 2022년 3월 자료이므로 2026년 현재의 시세를 직접 대표하기 어렵습니다. 최근 거래 흐름이나 상승·하락 추세도 이 표본만으로는 판단하기 어렵습니다. 따라서 과거 거래가를 현재의 확정 시세로 간주하거나 이를 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총부담은 유지

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌거나 낙찰대금에서 전액 변제되지 않는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 감소하고, 반대로 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다.

실질취득액은 각 회차의 가정 낙찰가와 예상 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정치 차이로 소폭 변동하지만, 전체적으로 보증금 170,000,000원 수준의 취득 부담이 유지됩니다. 실제 배당은 세금 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

김정수의 임차보증금과 신청채권자 명의의 청구액은 중복 계산하지 않습니다. 현재 가정에서는 집행비용 3,180,000원을 공제한 매각대금이 임차인에게 배당되며, 부족한 보증금 3,180,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 역곡동 동곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 북측 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 드라이비트 등이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 사용승인일은 2001.05.10입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지입니다. 토지면적은 250.4㎡, 공시지가는 2,468,000원/㎡입니다.
• 제시외 건물. 샷시조 판넬지붕 등 발코니 약 29.31㎡가 소재하며, 일반적인 거래관행을 고려해 감정평가에 포함되어 있습니다.
• 환금성. 확인된 단지는 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 실거래도 2022년 거래 한 건으로, 현재 거래가격과 매도 소요기간을 신중하게 검증할 필요가 있습니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 제시외 건물의 현황과 적법성은 현장 및 건축물대장 원본으로 재확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 계산. 낙찰가와 미배당 보증금을 합산하여 실질취득액을 산정해야 합니다. 유찰 후에도 보증금 약 1.7억원 수준의 부담이 유지되는 구조입니다.
• 배당순위 검증. 국세 압류 3건과 관련된 당해세 및 법정기일을 확인하세요. 세금의 배당순위가 달라지면 임차인 배당액과 매수인의 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 임차인 원본 확인. 김정수의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 전입·점유 사실, 확정일자 및 임차권등기명령을 대조해야 합니다.
• 신청채권 관계 확인. 김정수는 임차권자이자 경매 신청채권자입니다. 동일한 보증금 채권을 중복 계산하지 않도록 집행권원과 배당요구 내역을 확인하세요.
• 매각물건명세서 인수 문구. 을구 11번 임차권등기 관련 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 조건을 확인하고 입찰금액을 산정해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 확인된 실거래는 2022년 3월 한 건입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정평가에 포함된 발코니 등 약 29.31㎡의 구조, 사용상태 및 건축물대장과의 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 임차권등기 후 실제 점유상태, 임차인과의 보증금 정산 및 명도 조건, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 진행상태 대조. 1회 유찰로 표기되어 있으나 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 170,000,000원입니다. 입찰 전 법원 매각공고에서 회차와 최저가를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수할 보증금이 중요하다”

목화빌라 402호는 등기상 말소기준 이후의 압류만 확인하면 끝나는 단순한 경매가 아닙니다. 임차인 김정수는 말소기준권리 이전에 전입·점유를 시작했고, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않을 경우 그 부족분을 낙찰자가 인수하도록 명세서에 명시되어 있습니다.

현재 최저가 170,000,000원에 낙찰되면 실질취득액은 약 173,180,000원입니다. 이후 유찰되어 최저가가 136,000,000원 또는 108,800,000원으로 떨어지더라도 보증금 인수액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 약 1.7억원 수준으로 유지됩니다.

확인된 실거래가 역시 2022년 3월의 170,000,000원 한 건으로, 현재가 기준 실질취득액은 이미 이 거래가를 초과하고 있습니다. 최신 시세 검증도 충분하지 않은 상황에서 최저가 하락만으로 가격상 이점이 발생한다고 보기 어렵습니다.

핵심은 대항력 임차인의 보증금 인수, 실제 배당액, 현재 환금가치입니다. 입찰 전 세금 배당순위와 임차인 권리를 확인하고, 취득 부담 전체를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.