119,000,000원
인천지방법원 2025타경34650. 부천시 원미구 역곡동 목화빌라 4층 402호, 전용 43.8㎡ 다세대주택입니다. 소유자 최창업은 2022.03.22. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 소유권 취득보다 앞서 체결·점유된 임대차입니다. 임차인 김정수는 2022.02.08. 임대차계약을 체결하고 2022.03.21. 점유를 시작했으며, 2022.03.24. 전입신고, 2022.04.15. 확정일자를 갖췄습니다.
말소기준권리는 2023.04.27. 도봉세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입과 점유가 이보다 앞서므로 김정수는 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 2024.04.08. 임차권등기와 배당요구까지 마쳤지만, 현재 최저가 119,000,000원에서는 집행비용을 뺀 116,534,000원만 배당되고, 보증금 잔액 53,466,000원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 243 목화빌라 4층 402호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부일로809번길 36-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.8㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2001.05.10. / 9세대 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.22. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정수 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
| 제시외 건물 | 샷시조 판넬지붕 등 발코니 약 29.31㎡가 소재하며 본건에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 매수인이 인수
② 임차인 분석
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정수 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2022.03.24. 2022.04.15. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 53,466,000원 인수 |
실제 임차인은 김정수 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 임차인 김정수가 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 따라서 임차보증금 170,000,000원과 신청채권 170,000,000원을 서로 다른 채권처럼 합산해서는 안 됩니다. 예상배당표에서도 임차보증금으로 116,534,000원을 배당한 뒤 경매개시결정 명목의 별도 배당은 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 고정된다
이 사건은 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 따라서 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득이어야 합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 53,466,000원 | 172,466,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 88,599,400원 | 171,899,400원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 113,139,580원 | 171,449,580원 |
최저가는 현재 119,000,000원에서 3회 유찰 시 58,310,000원까지 낮아지지만, 실질취득은 172,466,000원에서 171,449,580원으로만 변합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 커지므로, 유찰률을 가격 메리트로 해석할 수 없는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 확인 거래가를 웃돈다
목화빌라 전용 43.8㎡의 확인 실거래는 2022.03. 4층 거래 170,000,000원 1건입니다. 감정가와 소유자의 취득가도 모두 170,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 172,466,000원은 이 기준보다 2,466,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03. | 43.8㎡ | 4층 | 170,000,000원 |
| 확인 표본 | 43.8㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2022.03.이므로 최근 상승·하락 추세를 판단하기에는 제한적입니다. 다만 확인 가능한 가격 기준만 놓고 보면, 최저가가 아니라 실질취득을 적용한 현재 부담액은 시세 이하가 아니라 시세 이상입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.1% 추정) | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 김정수 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김정수 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 53,466,000원 |
임차인 김정수는 배당으로 116,534,000원을 받고, 보증금 부족분 53,466,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건의 세액은 확인되지 않았으며, 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2001.05.10.입니다.
- 입지. 동곡초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·공장·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 본건 북측 도로를 이용합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 다세대주택 부지이며 공시지가는 2,468,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 다세대주택을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 9세대 규모이며 확인 실거래가 1건이어서 거래 표본이 적습니다. 최근 가격 추세와 개별 호수의 환금성은 별도 현장조사가 필요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 발코니 등 제시외 건물 약 29.31㎡가 포함 평가되어 현황과 공부를 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 낙찰가 119,000,000원에 인수액 53,466,000원을 더한 172,466,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 도봉세무서·계양세무서 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 점유자료와 경매신청 채권의 동일성을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 잔액 인수. 임차권등기 자체가 말소되더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
- 점유·명도 조건. 임차인의 실제 점유 여부와 배당 후 인도 조건, 보증금 잔액 지급과 명도 시점을 사전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 약 29.31㎡의 발코니 등 제시외 부분의 구조·면적·인허가 상태와 철거 또는 원상복구 위험을 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지거래 허가 검토. 다세대주택을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역의 적용 여부와 절차를 매각 및 취득 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·세금 압류 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 170,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 119,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금도 170,000,000원입니다. 현재 회차에서는 53,466,000원을 인수해 실질취득이 172,466,000원이 되고, 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 171,899,400원, 171,449,580원으로 보증금 부근에 머뭅니다.
확인 실거래는 170,000,000원 1건뿐이며, 현재 실질취득은 그 가격보다 높습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 배당액과 인수액을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.