인천지방법원 2025타경508980. 인천 서구 청라동 청라 스퀘어7 지하 1층 비187호로, 공부상 용도는 판매시설(상점)입니다. 감정가 534,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 183,162,000원입니다. 등기 흐름의 기준은 2018.10.23 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 360,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금·중소기업은행·전북은행 가압류와 2025년 경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건의 판단 난도는 권리보다 가격과 상품성에 있습니다. 현재 최저가는 감정가 대비 34.3% 수준이지만, 동일 물건군의 최근 거래가격이나 최신 거래자료가 없어 이것만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 감정평가 현황은 공실이고 용도도 주거가 아닌 근린시설·판매시설입니다. 이미 3회 유찰된 사실은 큰 할인폭인 동시에, 시장에서 가격·수요를 보수적으로 평가했을 가능성을 함께 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508980 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 지1층 비187호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 판매시설(상점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상6층 · 사용승인일 2018.02.14 |
| 소유자 | 이석세 |
| 감정가 / 최저가 | 534,000,000원 / 183,162,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 168,635,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.10.23 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 360,000,000원입니다. 2024년에 설정된 신용보증기금 가압류 153,000,000원, 중소기업은행 가압류 203,814,318원 및 25,415,940원, 전북은행 가압류 17,326,222원은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2025.04.25 경매개시결정 역시 후순위입니다.
소유권은 2018.10.23 거래가액 568,080,000원으로 이석세·예주희가 각 2분의 1 지분을 취득한 뒤, 2023.08.11 예주희 지분 전부가 이석세에게 재산분할로 이전됐습니다. 근저당 채무자도 2023.09.01 계약인수에 따라 이석세로 변경됐습니다.
② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 할인율은 확인 불가
감정가 534,000,000원 대비 현재 최저가는 183,162,000원으로, 제공된 회차 기준 34.3%입니다. 다음 유찰 시나리오는 128,213,399원, 그 다음은 89,749,379원입니다. 가격 숫자만 보면 하락 폭이 크지만, 동일 상가의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 없어 현재 183,162,000원이 실거래 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 183,162,000원 | 579,758,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 128,213,399원 | 633,938,069원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 89,749,379원 | 671,822,590원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 채권자의 미배당액은 579,758,748원에서 633,938,069원, 671,822,590원으로 늘지만, 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 권리구조의 악화보다는, 실제 시장수요와 임대·재매각 가능성을 얼마로 평가하느냐가 입찰가를 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,364,268원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 179,797,732원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 153,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 203,814,318원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 25,415,940원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,326,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 759,556,480원 중 예상배당은 179,797,732원이며 미배당은 579,758,748원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청일초등학교 북동측 인근으로 아파트 단지, 수변공원, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 현황. 공부상 판매시설(상점)이며 감정평가 당시 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상6층 복합상가로 사용승인일은 2018.02.14입니다. 승강기·에스컬레이터·위생 및 급배수·소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 부지는 평탄한 세장형이고 서측으로 폭 약 30m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되고, 대로2류와 접합니다. 공시지가는 3,010,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 14,103.6㎡이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함된 것으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지하층 판매시설이고 현재 공실이며 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 대비 큰 가격 하락만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 상가의 실제 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이므로 현장 방문을 통해 실제 점유·영업 여부와 내부 상태를 확인하세요.
- 임대수익성. 판매시설은 주거용보다 임차수요 편차가 큽니다. 예상 임대료·공실기간·관리비를 확인해 실제 수익성을 계산할 필요가 있습니다.
- 유찰 해석. 3회 유찰은 가격 하락의 결과이지만 동시에 시장의 낮은 응찰수요를 보여주는 신호일 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당 이후 가압류의 소멸 여부와 매각물건명세서의 인수사항을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 배당 추정 한계. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 높다고 평가하기는 어렵습니다. 물건은 지하층 판매시설이고 현황 공실이며, 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 시장 실거래 자료도 없어 현재 가격의 절대적인 저평가 여부를 검증할 근거가 부족합니다. 결론은 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적으로 검증입니다.
