인천지방법원 2025타경34694. 김포시 감정동 108-3의 토지와 제조장 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중이고, 토지는 495㎡의 대지로 공업용 이용 상태입니다. 말소기준은 1996.12.28. 설정된 김포농업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 2025.10.16. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.03.18. 기존 근저당권들은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 담보권자의 승계일 뿐 낙찰자가 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.

권리상 핵심은 비교적 명료합니다. 오정우는 2016.04.22., 이효선은 2012.10.29. 전입했으나 모두 1996년 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼 인도와 명도 절차는 별도로 예상해야 하며, 특히 오정우는 보증금이 확인되지 않아 계약관계와 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 모두 소멸

말소기준은 1996.12.28. 을구 1번 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 49,000,000원이 기재돼 있으나 예상배당 계산에서는 실제 채권액을 확인하지 못해 배당액 0원으로 제외돼 있습니다. 이후의 을구 2번부터 8번까지 근저당권은 매각으로 소멸하고, 해당 담보권들은 2025.03.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 계산상 미배당이 발생해도 근저당권 미회수액이 낙찰자에게 인수되지는 않습니다.

② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음

두 사람 모두 전입일이 말소기준일인 1996.12.28.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 이효선은 보증금 12,000,000원, 월차임 1,200,000원으로 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 오정우는 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 보증기관이나 대위변제 신고자가 아닌 실제 임차인 2명이며, 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 513,346,000원으로 감정가 733,350,800원의 70% 회차이며, 감정가보다 220,004,800원 낮습니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 경매 할인율일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율은 아닙니다.

이 물건은 아파트처럼 같은 단지·같은 평형의 거래를 단순 비교하기 어려운 제조장과 토지의 일괄매각입니다. 토지 495㎡의 입지와 자연녹지지역 규제, 브럭조 스레트지붕 단층 건물의 상태, 제시외 건물, 매각에서 제외되는 컨테이너 3개, 임차 점유 상태를 함께 확인해야 적정가를 판단할 수 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 가점을 주거나 ‘저렴하다’고 결론내리기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 513,346,000원 가정)

확인된 채권최고액 합계 506,600,000원 중 505,812,540원이 배당되고, 계산상 미배당은 787,460원입니다. 다만 최선순위 을구 1번 근저당의 실제 채권액이 계산에서 제외돼 있어 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 미배당 근저당채권은 매수인 인수 대상이 아닙니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 일반건축물대장상 용도는 제조장이며 감정평가 당시 공장으로 이용 중입니다. 건물은 브럭조 스레트지붕 단층으로 높이 5.5m이며 기본 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 김포시 감정동 금빛초등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택과 중·소규모 공장, 창고 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 토지. 토지면적 495㎡, 지목 대, 공업용 이용 상태이며 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 723,800원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·고도지구에 해당하며, 장애물제한표면구역·진입표면구역·군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역·성장관리권역· 하수처리구역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 등기사항증명서에는 건물 소재지번이 감정동 108-3, 110-3으로 기재돼 있으나, 일반건축물대장에는 1998.06.23. 지번변경으로 감정동 108-3이 기재돼 있습니다.
• 매각 제외. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 이동이 용이한 컨테이너 3개는 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 시설물 범위를 구분해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최선순위 채권 확인. 을구 1번 근저당은 등기상 채권최고액 49,000,000원이 기재돼 있으나 예상배당에서는 실제 채권액 미상으로 제외됐습니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
• 임차계약 대조. 오정우의 보증금·차임·배당요구 여부와 두 임차인의 실제 점유 부분, 사업장 사용 관계를 현황조사서와 현장에서 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·위치와 소유관계를 감정평가서 도면으로 대조하세요.
• 컨테이너 제외. 컨테이너 3개는 매각 대상이 아니므로 잔존·반출·철거 주체를 확인하세요.
• 규제 검토. 자연녹지지역, 고도지구, 공항 관련 제한, 군사시설 보호구역 등은 증축·용도변경·재건축 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 관계 부서 확인이 필요합니다.
• 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지 이용가치, 공장 임대수익, 건물 상태와 보수비를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 현장 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 승부처는 현장과 가격”

이 사건은 1996년 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 2명도 모두 그 이후 전입해 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 현재 최저가 513,346,000원이 그대로 실질취득액이므로, 대항력 임차보증금 때문에 총취득액이 늘어나는 유형은 아닙니다.

다만 권리가 소멸한다고 물건 검토까지 단순한 것은 아닙니다. 최선순위 근저당의 실제 채권액과 오정우의 보증금이 확인되지 않았고, 제조장·토지 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 컨테이너 3개는 제외됩니다. 자연녹지지역과 각종 고도·군사·공항 관련 제한도 활용성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 응찰 여부는 현장 경계와 시설물, 점유관계, 토지 활용성, 공장 수익가치를 확인한 뒤 결정해야 합니다.