인천지방법원 2025타경509243. 인천 남동구 구월동 ‘베네스트진’ 1동 6층 603호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택·원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 101,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,490,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 현재 소유자는 정미선이고, 2013년 10월 23일 설정된 강구수산업협동조합의 채권최고액 86,400,000원 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 2025년 5월 12일 강구수산업협동조합의 임의경매개시결정이 있고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 2013년 10월 7일 설정됐던 근해안강망수산업협동조합 650,000,000원 근저당과 인천수산업협동조합 520,000,000원 근저당은 2013년 10월 23일 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509243 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1307-1 베네스트진 1동 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택, 원룸형) |
| 전용면적 | 27.135㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 6층 건물 내 6층 603호 · 사용승인일 2013.09.16 |
| 소유자 | 정미선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 68,874,477원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 제시외 건물 | 판넬조 판넬지붕 다용도실 약 16㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 소멸
말소기준권리는 2013.10.23. 을구 5번 강구수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 86,400,000원이고 채무자는 정미선입니다. 이후 확인되는 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·시세 — 숫자는 낮지만 비교 면적이 다르다
현재 최저매각가 49,490,000원은 감정가 101,000,000원의 49%입니다. 제공된 실거래 통계상 최근 12개월 평균은 143,000,000원, 최신 거래는 2023년 3월 140,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 6.7% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
다만 여기에는 중요한 제한이 있습니다. 본건 전용면적은 27.135㎡인데, 실거래 표본은 35.49~36.1㎡입니다. 면적 매칭도 불일치로 표시돼 있으므로 최저가가 최근 12개월 평균의 34.6%라는 숫자만으로 본건을 “시세보다 65% 이상 싸다”라고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 참고 가능한 가격 차이는 크지만, 동일 면적 직접 비교가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 36.1㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 36.1㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2021.09 | 36.1㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2021.07 | 35.49㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 138,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 1. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 86,400,000원 | 48,199,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,490,000원 기준으로 근저당권에는 48,199,180원이 배당되고 38,200,820원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권자 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 38,200,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 52,780,574원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 62,986,402원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월4동행정복지센터 북동측에 위치하며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 모래내시장역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택(도시형생활주택·원룸형)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 중로 및 소로의 포장도로가 각각 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 451.5㎡, 공시지가 2,029,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 공부와의 차이로 판넬조 판넬지붕 다용도실 약 16㎡가 확인됩니다.
- 규모. 베네스트진은 16세대이며 사용승인일은 2013.09.16입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있어 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 면적 맞는 실거래 재확인. 제공된 거래 표본은 35.49~36.1㎡이고 본건은 27.135㎡입니다. 34.6%라는 가격비율만으로 적정가를 결정하지 마세요.
- 제시외 건물. 판넬조 판넬지붕 다용도실 약 16㎡가 매각에 포함돼 있으므로 현황과 공부의 차이를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에는 강구수산업협동조합 근저당 채권최고액 86,400,000원 중 48,199,180원만 배당되고 미배당 38,200,820원이 남지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 매각기일. 현재 최저매각가 49,490,000원의 매각기일은 2026.08.20입니다.
맺으며 — “49% 가격”보다 비교 기준부터 확인
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2013년 강구수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 101,000,000원에서 2회 유찰돼 49,490,000원까지 내려왔다는 점도 숫자상 눈에 띕니다.
그러나 제공된 실거래는 본건 27.135㎡보다 큰 35.49~36.1㎡ 거래입니다. 최신 거래 140,000,000원, 최근 12개월 평균 143,000,000원과의 차이를 그대로 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상이고, 약 16㎡의 제시외 다용도실도 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 낮아졌지만 적정가 판단에는 면적·점유·제시외 건물 확인이 필요하다”입니다.
