인천지방법원 2025타경34719. 부천시 원미구 심곡동 다우빌 3층 302호, 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재된 물건입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 등기부의 첫 번째 가압류만이 아닙니다. 2018년부터 점유·전입한 임차인 유규민의 보증금 209,000,000원이 실질적인 취득원가를 결정합니다.

등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 22일 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인은 이보다 앞서 2018년 10월 26일 전입·점유를 시작했고, 2018년 8월 20일 확정일자를 받았습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 2025년 임차권등기가 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 임차보증금 인수가 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 대항력

을구의 과거 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준으로 작용하는 권리는 2020.07.22 주택도시보증공사의 가압류이며, 그 이후의 국세·지방세 압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 임차인의 대항력은 2020년 가압류보다 먼저 성립했습니다. 임차권등기 자체는 2025년에 이루어졌지만, 기존 전입·점유와 확정일자를 통해 형성된 권리관계를 함께 판단해야 합니다. 매각물건명세서는 임차보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 분석 대상 임차인 1명

을구 순위 5번 주택임차권등기. 등기 원문에는 임차권자로 유규민과 최진영이 함께 기재되어 있으며, 최진영은 경매신청채권자로도 표시됩니다. 임차보증금을 별개의 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 임차권자별 권리관계와 실제 배당관계는 원본에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균 2.13억에 속으면 안 된다

다우빌은 2015년 6월 26일 준공된 16세대 규모의 건물입니다. 확인되는 실거래는 총 6건이지만, 비교 대상 면적 57.95㎡와 일치하는 거래가 아닙니다. 최근 거래 표본도 1건뿐이므로 단순 평균을 개별 호실의 정확한 시세로 받아들이기는 어렵습니다.

전체 실거래 평균은 213,333,333원이며, 현재 최저가 202,000,000원은 이 평균의 94.7%입니다. 표면적으로는 감정가가 평균보다 낮아 보입니다. 그러나 전체 평균에는 2021~2023년의 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다.

최근 12개월 거래는 2025년 8월의 145,000,000원 한 건이며, 이전 거래군 대비 최근 가격 추세는 -36.1%입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 139.3%입니다. 다만 해당 거래는 전용 33.25㎡로, 비교 대상 57.95㎡와 면적이 달라 이 비율을 대상 호실의 확정적인 시세 차이로 해석할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

주택도시보증공사 가압류 청구금액은 등기상 12,639,000,000원으로 기재되어 있으며, 이를 해당 호실의 임차보증금이나 매수인 인수액에 더하지 않았습니다. 예상배당은 집행비용을 추정한 계산으로, 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자 최진영과 임차권등기상 병기된 최진영의 권리관계 및 배당 중복 여부는 원본 대조가 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다

이 사건은 유찰이 진행되더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인의 실질취득금액을 사실상 결정하는 구조입니다. 낙찰가가 하락하면 임차인 배당금이 감소하고, 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 그만큼 증가합니다.

실질취득금액 = 예상 낙찰가 + 매수인 인수 보증금. 회차별 금액 차이는 예상 집행비용 차이에서 발생하며, 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다. 취득세와 기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 심곡동 심곡초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 부흥로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 3층 302호입니다. 전기·위생·급배수·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장 전유부상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거 임차권이 있다는 사정만으로 공부상 용도를 아파트로 판단해서는 안 됩니다.
• 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 상대보호구역 및 도로 관련 지정사항도 확인됩니다.
• 주차. 집합건축물대장 표제부에 심곡동 447-9 인근부설주차장 설치가 기재되어 있습니다. 옥외자주식 8대·152.1㎡이며, 건물 출입구에도 주차 관련 안내문이 부착되어 있습니다. 주차장 이용권과 실제 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 16세대 규모로, 확인된 실거래 표본은 6건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 가격 추세는 -36.1%로 나타납니다. 대상 면적과 일치하는 최근 실거래가 없어 매도가격 산정에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 순위 5번 임차권등기와 보증금 미배당액 승계 조건을 반드시 확인하세요. 현재 예상 인수액은 10,628,000원입니다.
• 실질취득금액 기준. 현재 최저가 202,000,000원만 비교하지 말고 인수액을 포함한 212,628,000원을 취득 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
• 유찰 시뮬레이션. 2회 유찰 시 인수액 50,462,400원, 3회 유찰 시 82,329,920원으로 증가합니다. 최저가 인하와 실제 취득비용 감소를 구분하세요.
• 임차권 원본 확인. 등기상 유규민·최진영이 함께 기재된 권리관계와 신청채권자 최진영의 지위, 배당청구 및 보증금 귀속관계를 대조하세요. 동일 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류가 4건 있습니다. 당해세 해당 여부 및 배당 우선순위에 따라 예상배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 시세 검증. 전체 평균 213,333,333원만을 근거로 가격 메리트를 인정하지 말고, 최근 거래 145,000,000원의 면적 차이와 -36.1% 하락 추세를 감안하여 대상 호실과 유사한 면적의 거래를 확인하세요.
• 주차장 확인. 인근부설주차장 심곡동 447-9의 사용권, 출입 방법, 실제 사용 가능 여부를 점검하세요.
• 입찰기일 및 회차. 2026.10.13 매각기일과 현재 최저가 202,000,000원, 1회 유찰 표시가 일치하는지 법원 매각공고 원본에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 집합건축물대장을 최종 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.1억”

이 사건의 본질은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 현재 최저가 202,000,000원에서 예상 인수액 10,628,000원을 더하면 실질취득금액은 212,628,000원입니다. 이후 유찰되어도 낙찰가가 감소하는 만큼 인수 보증금이 증가하므로, 실질취득금액은 보증금 209,000,000원을 중심으로 유지됩니다.

가격 환경도 주의해야 합니다. 최근 거래 추세는 -36.1%이고, 최신 실거래는 145,000,000원이지만 대상 호실과 면적이 다릅니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 213,333,333원만으로 현재 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 소규모 오피스텔의 거래 표본 부족까지 고려하면 환금성과 취득원가 양쪽에서 불확실성이 남습니다.

결론은 최저가의 할인율보다 보증금 인수 구조와 실질취득금액을 먼저 확인해야 한다는 것입니다. 후속 회차에서 최저가가 내려가더라도 그 자체로 가격 메리트가 생기는 구조는 아닙니다. 실제 배당액과 인수 범위, 대상 면적의 최근 시세를 확인한 뒤 취득비용을 판단해야 합니다.