최저가는 141,400,000원이지만, 인수까지 더하면 211,779,600원 — 부천 다우빌 302호

인천지방법원 2025타경34719. 부천시 원미구 심곡동 다우빌 3층 302호로, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 141,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 유규민의 보증금이 209,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서기 때문에 배당으로 받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 인수한다는 점이 핵심입니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 임차인에게 배당되고, 나머지 70,379,600원이 매수인 인수액으로 남습니다. 따라서 법원에 납부할 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 211,779,600원입니다. 이는 감정가보다도 9,779,600원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다

등기부에 과거 부천중앙새마을금고 근저당권 두 건이 있었지만 각각 2015.08.31.과 2018.05.30. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.07.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인 유규민은 그보다 앞선 2018.08.20. 확정일자를 받고 2018.10.26. 전입·점유를 시작했습니다.

따라서 2025.05.01. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 말소되더라도, 임차인의 선순위 대항력은 보증금이 모두 반환될 때까지 작동합니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 현재 인수 70,379,600원

주택도시보증공사는 임차인이 아니라 갑구 가압류권자로 기재돼 있으므로 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 유규민 1명이며, 보증기관 대위·승계 임차인도 없습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로

낙찰가가 141,400,000원에서 98,980,000원, 69,286,000원으로 내려가도 인수액이 반대로 증가하기 때문에 실질취득은 계속 210,647,148원~211,779,600원에 머뭅니다. 집행비용 추정치의 차이만 있을 뿐, 경제적으로는 보증금 209,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다.

④ 시세 비교 — 141,400,000원이 아니라 211,779,600원으로 비교

다우빌의 확인된 거래는 6건이며 전체 평균은 213,333,333원입니다. 그러나 과거 2021~2023년의 210,000,000원~260,000,000원 거래가 포함돼 전체 평균이 높아져 있습니다. 가장 최근 거래는 2025.08.의 145,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건 기준 145,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -36.1%로 뚜렷한 하락 방향입니다.

최저가 141,400,000원만 놓고 보면 최근 거래의 97.5%입니다. 하지만 올바른 비교 기준인 실질취득 211,779,600원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균의 146.1%입니다. 최신 거래보다 66,779,600원 높은 수준이므로 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.

본건 비교 기준 면적은 57.95㎡인 반면 확인된 거래 표본은 33.25㎡와 39.22㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대 가격 비교에는 한계가 있으나, 최근 거래가 과거 거래보다 크게 낮아진 -36.1%의 하락 방향과 실질취득이 감정가를 초과한다는 사실은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 미배당액 70,379,600원은 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 다우빌은 16세대 규모입니다.
• 입지. 심곡초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 부흥로를 통해 인근 지역과 연결됩니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 전기·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역·방화지구이며 토지면적은 370.8㎡, 공시지가는 3,614,000원/㎡입니다.
• 주차장. 집합건축물대장에 심곡동 447-9 인근부설주차장 8대·152.1㎡가 기재돼 있고, 별도 소유자 지분도 있어 권리 및 이용관계를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 확인된 거래는 6건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 16세대 소규모 오피스텔로 거래 표본이 적으며 최근 추세는 -36.1%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 응찰가에 임차보증금 미배당액을 더해 총부담을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 총부담은 211,779,600원입니다.
• 대항력 재확인. 유규민의 전입·점유일 2018.10.26.과 말소기준 2020.07.22.의 선후관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 세금 확인. 관악세무서·강서세무서·의정부시·의정부세무서 압류와 당해세 금액을 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 임차권자 관계. 임차권등기 원문과 강제경매 신청채권자 최진영의 권리관계를 매각물건명세서 및 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 비교 거래 한계. 본건 비교 기준 면적 57.95㎡와 거래 표본 33.25㎡·39.22㎡가 다르므로 동일 면적 오피스텔의 추가 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
• 부설주차장. 심곡동 447-9 부설주차장의 별도 소유자 지분, 실제 사용권 및 유지비 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·세금 교부청구·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “약 2.11억원 총부담”

이 물건은 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 141,400,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 209,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 70,379,600원을 추가 인수해 실질취득이 211,779,600원이 됩니다.

더 유찰돼 낙찰가가 98,980,000원이나 69,286,000원으로 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 총부담은 계속 210,647,148원~211,779,600원에 머뭅니다. 최근 거래는 145,000,000원이고 최근 추세는 -36.1%이며, 거래 표본도 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 전체 평균만 근거로 가격을 높게 평가할 수 없습니다.

표면 최저가는 할인됐지만 실질취득은 할인되지 않았습니다. 선순위 임차보증금과 세금 배당 변수를 모두 반영하면, 권리와 가격 양쪽에서 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.