인천지방법원 2025타경34755. 부천시 원미구 심곡동 임프레스팰리스 6층 601호로, 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태 모두 업무시설(오피스텔)입니다. 정필용이 2023.09.11 매매를 원인으로 거래가액 546,358,800원에 취득했고, 2023.09.25 소유권 이전과 동시에 금광농업협동조합의 채권최고액 392,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 220,990,000원입니다. 감정가 451,000,000원에서 두 차례 유찰된 가격이며, 제공된 동일 단지 실거래 10건은 모두 520,000,000원입니다. 가격만 놓고 보면 현재 최저가는 이 기준의 42.5%입니다. 다만 거래 표본의 최신 시점이 2023.08이고 현재 매각기일은 2026.08.27이므로, 입찰 직전에는 현재 호가와 최근 거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34755 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-1 임프레스팰리스 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 |
| 대상 면적 | 76.28㎡ |
| 소유자 | 정필용 · 단독소유 |
| 취득 | 2023.09.11 매매 · 거래가액 546,358,800원 · 2023.09.25 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 220,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.25 금광농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.10.23 임의경매개시결정과 2025.11.12 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당의 채권최고액은 392,400,000원이고 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 217,096,140원이 배당돼 175,303,860원의 미배당이 발생하지만, 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주한나 | 2024.06.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주한나의 전입일은 2024.06.28로 말소기준인 2023.09.25보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 따라서 매수인 승계액은 현재 0원으로 보되, 입찰 전 매각물건명세서에서 보증금과 최우선변제 해당 여부를 최종 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 2.20억 vs 거래 5.20억
임프레스팰리스의 제공된 실거래 표본은 10건입니다. 대상 면적 76.28㎡와 73.21㎡ 거래가 포함돼 있고, 2023.06부터 2023.08까지 모든 거래가 520,000,000원으로 기록돼 있습니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가 모두 520,000,000원이며 현재 최저가 220,990,000원은 이 값의 42.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 76.28㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 73.21㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 76.28㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 76.28㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 76.28㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 73.21㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2023.07 | 73.21㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2023.07 | 73.21㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2023.07 | 76.28㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2023.06 | 73.21㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 520,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 220,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,893,860원 |
| 을구 1번 근저당권 · 금광농업협동조합 | 392,400,000원 | 217,096,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 금광농업협동조합 채권최고액 392,400,000원 중 217,096,140원이 배당되고 175,303,860원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 220,990,000원 | 217,096,140원 | 175,303,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 154,693,000원 | 151,727,298원 | 240,672,702원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 108,285,100원 | 105,969,109원 | 286,430,891원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 전유부와 감정평가 이용상태 모두 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 부천역 북동측 인근이며 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 장방형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등에 해당하며 토지 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 건물. 2022.08.23 준공, 총 12세대이며 위생·급배수·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주한나의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 실거래 시점 점검. 제공된 최신 거래가 2023.08이므로 2026.08.27 입찰 전에 현재 거래·호가와 반드시 대조해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 총 12세대의 소규모 오피스텔이므로 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 설비 확인. 승강기·소화설비 등은 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 내부 현황이 건축물현황도 등과 다를 수 있으므로 실제 이용상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 차이는 크고, 핵심은 임차·시세 재확인
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023.09.25 금광농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 모두 소멸하며, 조사된 임차인 주한나도 2024.06.28 전입으로 대항력이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 감정가 451,000,000원에서 두 번 유찰돼 220,990,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 평균 520,000,000원의 42.5%입니다. 다만 실거래 표본이 2023년 거래라는 점과 임차인의 보증금·우선변제 정보가 확인되지 않았다는 점은 그대로 남습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 차이는 크지만, 임차보증금과 현재 시세를 입찰 직전에 반드시 다시 확인해야 하는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
