315,700,000원
인천지방법원 2025타경34755. 부천역 북동측 인근의 임프레스팰리스 6층 601호, 전유면적 76.28㎡ 업무시설 오피스텔입니다. 소유자 정필용 씨가 2023년 9월 매매가 546,358,800원에 취득하면서 금광농업협동조합 근저당 392,400,000원을 설정했고, 이후 같은 금융기관이 임의경매를 신청한 구조입니다.
말소기준은 2023.09.25. 금광농업협동조합 근저당입니다. 임차인 주한나 씨의 전입일은 2024.06.28.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 근저당과 그 뒤의 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-1 임프레스팰리스 6층 601호 · 도로명주소 원미로 31 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(업무시설 오피스텔) · 전유 76.28㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 |
| 건물 규모 | 임프레스팰리스 · 12세대 · 사용승인 2022.08.23 |
| 소유자 | 정필용 (2023.09.25. 소유권이전 · 거래가액 546,358,800원) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 315,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금광농업협동조합 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.09.25. 설정된 금광농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 392,400,000원이며 채무자는 소유자 정필용 씨입니다. 2025.10.23. 임의경매개시결정과 2025.11.12. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주한나 | 2024.06.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
주한나 씨는 말소기준일인 2023.09.25.보다 늦은 2024.06.28. 전입했습니다. 따라서 주택임대차의 대항요건을 갖추었더라도 선순위 근저당권보다 뒤에 있어 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상이지만, 이 사항이 매수인의 보증금 인수로 연결되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 60.7%이지만 거래 시점이 오래됐다
임프레스팰리스의 전용 73.21㎡ 및 76.28㎡ 거래 표본 10건은 모두 520,000,000원입니다. 거래 시기는 2023년 6월부터 8월까지이며, 최신 거래도 2023.08. 520,000,000원입니다. 현재 최저가 315,700,000원은 이 표본의 60.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 76.28㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 73.21㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 76.28㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 76.28㎡ | 9 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 76.28㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2023.08 | 73.21㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2023.07 | 73.21㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2023.07 | 73.21㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2023.07 | 76.28㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2023.06 | 73.21㎡ | 6 | 520,000,000원 |
| 표본 평균 | 73.21~76.28㎡ | 10건 | 520,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 실거래 표본보다 크게 낮습니다. 그러나 이 단지의 거래 표본은 2023.06~08에만 모여 있고 2026년 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 60.7%라는 비율은 할인 가능성을 보여주는 참고치이지, 2026년 현재 시세 대비 확정적인 저가 매수 근거는 아닙니다. 현재 매물 호가와 인근 오피스텔 거래를 함께 확인해야 가격 가점을 확정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,219,800원 |
| 1. 근저당 · 금광농업협동조합 | 392,400,000원 | 310,480,200원 |
| 근저당 미배당 | 81,919,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.7% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 315,700,000원 | 310,480,200원 | 81,919,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 220,990,000원 | 217,096,140원 | 175,303,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 154,693,000원 | 151,727,298원 | 240,672,702원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 금광농업협동조합의 미배당액은 늘어나지만, 말소기준 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 물건은 인수액 변동이 아니라 낙찰가격과 현재 오피스텔 시세의 차이가 수익성을 결정합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설 오피스텔이며, 공동주택이나 아파트로 전제해 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 부천역 북동측 인근으로 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소화설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구에 속하며 동측과 북측 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 가로장방형입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 현황과 설비 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 규모로 단지 내부 거래 표본이 제한적입니다. 2023년 거래가 520,000,000원으로 동일했더라도 2026년 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 주한나 씨의 전입은 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 2026년 시세 검증. 실거래 표본이 2023.06~08에 집중되어 있습니다. 현재 매물 호가와 인근 유사 오피스텔 거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 업무시설 오피스텔의 금융조건, 세금, 관리규약과 실제 사용 상태를 주거용 부동산과 구분해 점검하세요.
- 내부·설비 확인. 내부는 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려해 평가됐으므로 현황이 도면과 다른지, 승강기·급배수·소화설비가 정상인지 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현재 시세 확인 후
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2023.09.25. 금광농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 주한나 씨의 전입은 2024.06.28.로 뒤에 있습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 모두 소멸하므로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 한 단계 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가 315,700,000원은 실거래 표본 520,000,000원의 60.7%로 숫자상 할인폭이 큽니다. 그러나 확인되는 거래가 2023년 6~8월에 집중되어 있어 2026년 현재 시장가격을 직접 보여주지는 못합니다. 게다가 이 물건은 12세대 규모의 업무시설 오피스텔입니다. 결론은 권리상 입찰 가능, 가격상 현장 시세 확인 필수입니다. 오래된 실거래 평균만 보고 저가라고 단정하지 않고, 현재 환금성과 명도 상황을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.