인천지방법원 2025타경34796. 부천시 원미구 심곡동 ‘서광더뷰’ 4층 403호, 전용면적 38.575㎡의 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 147,000,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아닙니다. 2023.09.11. 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 2025.09.29. 부천시 압류보다 앞서고, 등기 자료상 매각으로 소멸하지 않아 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다.

보증금은 209,000,000원이고, 현재 최저가 147,000,000원에서 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 임차보증금에 배당됩니다. 남는 부족분은 64,858,000원입니다. 따라서 명목 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 211,858,000원입니다. 최저가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 함께 늘어 총부담이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준으로 선언된 권리는 2025.09.29. 부천시 압류입니다. 이후 2025.10.28. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사의 임차권등기는 말소기준보다 약 2년 앞선 2023.09.11. 등기이고, 전입신고는 2019.06.10., 확정일자는 2019.07.12.입니다. 등기 자료상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리입니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명·보증기관 명의 1건

한국토지주택공사는 실제 거주 임차인이 아니라 보증기관 명의의 임차권자로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명이며, 임차보증금 209,000,000원을 중복 합산하지 않고 보증기관 명의 임차권 1건으로만 반영합니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가 대신 총부담을 봐야 한다

회차가 내려가도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 실질취득액은 약 210,696,540원~211,858,000원에 머뭅니다.

④ 시세 비교 — 명목 최저가 78.6%는 판단 기준이 아니다

서광더뷰 매칭 거래는 2건입니다. 전체 평균은 207,500,000원이지만, 2021.08. 거래 228,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래는 모두 2025.11.의 187,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래보다 18.0% 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 187,000,000원을 우선해야 합니다.

명목 최저가 147,000,000원은 최근 시세의 78.6%지만, 인수액을 더한 현재 회차 실질취득액은 211,858,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 187,000,000원보다 24,858,000원 높습니다. 최근 가격이 하락 추세인 상황에서 실질취득액이 최근 거래가를 웃돌기 때문에 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 사용됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 예상배당이 없고, 임차보증금 부족분 64,858,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)이며, 현재도 같은 용도로 이용 중입니다.
• 입지. 경기도 부천시 원미구 신흥로 인근으로 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 2018.05.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 403호이며, 승강기·도시가스난방·급배수·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 35미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상 토지거래허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 14세대 소규모 다세대이고 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 거래 표본도 2건에 그쳐 가격 검증 폭이 좁습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 기준은 147,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 211,858,000원입니다.
• 임차보증금 잔액 재확인. 매각물건명세서와 배당표 원본에서 한국토지주택공사 보증금 209,000,000원 및 미배당 인수액을 다시 확인해야 합니다.
• 보증기관 명의 확인. 실제 임차인은 0명이고 보증기관 명의 임차권 1건으로 분류되므로 중복 보증금 신고나 권리승계 변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 현재 점유·명도 확인. 감정 자료상 임대차관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유자와 인도 방식은 별도로 조사해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 의무를 원본 및 관할기관에 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역 확인. 매각기일 2026.07.23.은 기재된 토지거래허가구역 기간 안에 있으므로 적용 대상 및 절차를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 2021.08.의 228,000,000원보다 2025.11.의 187,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “147,000,000원에 사는 물건이 아니다”

이 물건의 명목 최저매각가는 147,000,000원이지만, 선순위 임차권 미배당액 64,858,000원을 더하면 현재 회차 실질취득액은 211,858,000원입니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 2회 유찰 시 211,240,600원, 3회 유찰 시 210,696,540원의 총부담이 남습니다.

최신 거래 및 최근 12개월 평균은 187,000,000원이고 최근 가격 추세는 -18.0%입니다. 실질취득액이 최근 시세보다 높은 데다 소규모 다세대의 환금성, 보증기관 명의 선순위 임차권, 민간임대주택등기 확인 부담까지 겹칩니다. 명목 할인은 크지만 실질 가격은 높습니다. 권리구조를 이해하지 못한 저가 입찰은 피해야 하며, 현재 자료 기준 결론은 가격·인수 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.