인천지방법원 2025타경509387. 인천광역시 서구 청라동 에이스하이테크시티청라 제5층 제3-514호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가서상 실제 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 등기상 소유자는 박민영이고, 말소기준권리는 2021.11.04. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 109,200,000원이며 이후 삼성카드주식회사 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 말소 여부보다 가격과 환금성입니다. 감정가 123,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 60,270,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509387 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 5층3-514호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지원시설(기숙사) |
| 소유자 | 박민영 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권 / 청구액 | 중소기업은행 / 95,066,274원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.04. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.26. 삼성카드주식회사 가압류, 2025.05.21. 임의경매개시결정, 2025.06.04. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자보다 실제 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 60,270,000원으로 감정가 123,000,000원의 49% 회차입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 49%이므로 싸다”라고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 아파트가 아니라 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용되는 근린시설인 만큼, 실제 거래가격과 임대수익, 동일 건물 내 유사 호실의 매매 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 60,270,000원 | 64,078,469원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,189,000원 | 81,834,011원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,532,299원 | 94,262,891원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 내려가고 채권자 미배당액은 커지지만, 데이터상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 손실 확대와 매수인의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,484,860원 |
| 근저당권 · 중소기업은행 | 109,200,000원 | 58,785,140원 |
| 가압류 · 삼성카드주식회사 | 13,663,609원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 122,863,609원 중 58,785,140원이 배당되고, 64,078,469원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 초은중학교 남서측 인근이며 아파트형공장, 중·소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 지원시설(기숙사)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조·프리케스트콘크리트구조 건물의 제5층 제3-514호이며 기본적인 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지, 준공업지역이며 경제자유구역·도시첨단산업단지·성장관리권역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 동측으로 중로1류와 접하고 남측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 123,000,000원과 최저가 60,270,000원의 차이만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 지원시설(기숙사)로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 지원시설(기숙사)입니다. 실제 사용 가능 범위와 관련 규정을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 중소기업은행 근저당과 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 용도·시세·점유 확인이 먼저
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 데이터상 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저매각가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다. 실거래 자료가 없고, 감정평가상 이용상태가 지원시설(기숙사)이며 임대관계도 미상입니다. 이미 2회 유찰된 만큼 시장이 감정가 수준에서는 가격을 받아들이지 않았다는 결과도 확인됩니다. 권리는 확인 가능하지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로, 입찰 전에는 동일 건물 유사 호실의 실제 매매·임대 수준과 현재 점유관계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
