인천지방법원 2025타경34834. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 5층 523호로, 감정평가상 공동주택(아파트·도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 표면 가격만 놓고 보면 최근 12개월 시세 81,000,000원의 60.5%이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 119,000,000원 보증금 권리가 선순위로 존재하고, 현재 매각가 가정에서 배당되지 않는 71,282,000원이 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
현재 회차에서 낙찰가 49,000,000원과 인수액 71,282,000원을 합치면 실질취득액은 120,282,000원입니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 81,000,000원보다 39,282,000원 높습니다. 더구나 최근 시세는 과거 거래군 대비 25.3% 하락한 흐름입니다. 따라서 “감정가의 49%”라는 할인율은 이 물건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 5층 523호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 15.292㎡ · 14층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트(도시형생활주택-원룸형)) |
| 소유자 | 이대로 · 2022.09.23 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,457,697원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 4,900만원에 끝나는 경매가 아니다
2014년 신한은행 근저당권 72,000,000원은 2022.08.08 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.10.30 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 한국토지주택공사의 보증금 권리는 그보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022.08.06, 확정일자는 2022.08.08, 전입·점유개시는 2022.08.29이며, 2024.12.06에는 119,000,000원의 주택임차권등기까지 이루어졌습니다.
② 임차권·보증기관 승계 — 실제 임차인 0명
한국토지주택공사는 보증기관 승계로 분류된 권리자이므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 실제 임차인은 0명이며, 119,000,000원의 보증금 권리는 중복 합산하지 않고 하나의 선순위 권리로 분석합니다. 다만 이 권리가 실제 임차인이 아니라는 점과 별개로, 등기된 보증금 권리의 미배당액 인수 부담은 그대로 남습니다.
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 건물의 전부 | 119,000,000원 | 2022.08.29 대항력 有 | 2022.08.08 우선변제 有 | 미배당액 매수인 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
다온하브의 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 1건으로, 2026.06 거래가 81,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 81,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 106,083,333원이지만, 최근 시세가 과거 거래군보다 25.3% 낮아진 하락 추세이므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2024.12 | 15.29㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 15.45㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 15.45㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2022.10 | 15.29㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2022.09 | 15.29㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2022.07 | 15.29㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 15.74㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 14.58㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 15.45㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 15.29㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 16.79㎡ | 13 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 81,000,000원 |
최저가 49,000,000원만 놓으면 최근 시세의 60.5%이지만, 실질취득 120,282,000원은 최근 시세 81,000,000원의 148.5%입니다. 즉 권리 인수까지 합치면 최근 거래보다 약 48.5% 높은 수준이라 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락을 인수액이 상쇄
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,000,000원 | 71,282,000원 | 120,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 85,717,400원 | 120,017,400원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 95,822,180원 | 119,832,180원 |
보증금 119,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로, 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다. 따라서 입찰가는 낮아져도 총취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 119,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 124,457,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 보증금 중 배당되지 않는 71,282,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 124,457,697원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며, 전면 광대로변에는 상가·근린생활시설, 후면에는 오피스텔·다세대주택 등 공동주택과 근린상가가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남동측 인근에 지하철 1호선 부천역이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 14층 건물로 2005.03.05 사용승인됐으며, 본건은 5층 523호입니다.
- 용도. 5~13층은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 본건 역시 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 환금성. 다온하브는 283세대이며 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회입니다. 본건 면적권 최근 12개월 실거래는 1건으로, 최근 시세 표본이 많지 않은 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 49,000,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 120,282,000원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 인수액 확인. 현재 예상 인수액은 71,282,000원이며, 추가 유찰 시 85,717,400원·95,822,180원으로 오히려 커집니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 106,083,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 81,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 25.3% 낮은 흐름입니다. 과거 고가 거래를 근거로 실질취득 1.20억원을 정당화하기 어렵습니다.
- 보증기관 승계 구분. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증기관 승계 권리자로 처리하고, 보증금을 다른 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가했고, 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의해 확인됐습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “약 1.20억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 100,000,000원의 49%인 49,000,000원까지 내려왔지만, 119,000,000원 선순위 보증금의 미배당액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 120,282,000원이고, 3회·4회 유찰 시에도 각각 120,017,400원·119,832,180원으로 큰 차이가 없습니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 81,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 25.3% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세를 크게 웃도는 대항력 인수형입니다. 낙찰가 할인율보다 인수 후 총부담을 먼저 봐야 합니다.
