인천지방법원 2025타경34834. 부천대학교 남측 인근의 다온하브 5층 523호로, 전용면적은 15.292㎡입니다. 집합건축물대장과 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 외형상 최저매각가는 감정가의 70%인 70,000,000원이지만, 이 사건의 가격 기준은 최저가가 아닙니다.
2014년 설정된 신한은행 근저당권은 2022년 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준은 2025.10.30. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 임차권은 전입일 2022.08.29., 확정일자 2022.08.08., 임차권등기 2024.12.06.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 5층 523호 · 도로명주소 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 15.292㎡ · 14층 건물 중 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2005.03.05. / 283세대 |
| 소유자 | 이대로 (2022.09.23. 소유권이전 · 거래가액 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,457,697원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2014.02.25. 설정된 신한은행 근저당권 72,000,000원은 2022.08.08. 해지로 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2025.10.30. 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사의 전입·점유 및 임차권등기는 이보다 앞서 있어 매각으로 지워지지 않는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 0명·보증기관 승계 1건
| 권리자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 119,000,000원 | 2022.08.29. 2022.08.08. | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 건으로 보며 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 보증금도 다른 임차인 보증금과 중복 합산하지 않고 119,000,000원 한 건으로 계산합니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재해 내부와 현재 점유자를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 인도·명도 상대와 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 86.4%, 실질취득은 149.0%
다온하브의 유사 면적 실거래 12건 중 최신 거래는 2026.06. 전용 16.15㎡·13층 81,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 81,000,000원입니다. 반면 과거 120,000,000원대 거래가 포함된 전체 평균은 106,083,333원으로, 최근 가격 판단에는 하락 전 거래가 섞여 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2024.12 | 15.29㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 15.45㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 15.45㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2022.10 | 15.29㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2022.09 | 15.29㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2022.07 | 15.29㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 15.74㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 14.58㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2022.06 | 15.45㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 15.29㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 16.79㎡ | 13 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 81,000,000원 |
최저가 70,000,000원만 보면 최근 시세의 86.4%입니다. 그러나 인수액을 더한 실질취득비용 120,660,000원은 최근 시세의 149.0%입니다. 임차보증금 자체만 기준으로 봐도 119,000,000원으로 최근 시세의 146.9%입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단에서 “감정가 대비 30% 할인”이나 “전체 평균 대비 저렴”이라는 표현은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 119,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 124,457,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 50,660,000원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 임차보증금에 사용됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 예상 배당이 없고, 임차보증금 부족분 50,660,000원이 매수인 인수액으로 남습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 50,660,000원 | 120,660,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 71,282,000원 | 120,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 85,717,400원 | 120,017,400원 |
유찰되어 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득비용은 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건은 실질적으로 119,000,000원 보증금 축에 고정된 가격구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 전용면적은 15.292㎡입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 14층이고 대상은 5층입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근에 위치합니다. 광대로변에는 상가와 근린생활시설, 후면에는 오피스텔·다세대주택과 일부 근린상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근접한 곳에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 지하철 1호선 부천역이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 복합용도 건물. 1·2·14층은 근린생활시설, 3·4층은 업무시설·오피스텔, 5~13층은 공동주택인 도시형생활주택으로 이용됩니다.
- 도로·용도지역. 남서측 약 25미터 광대로, 남동측 약 9미터 도로, 북동측 약 6미터 도로와 접합니다. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 규제. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 공부와 현황은 부합하고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 거래가 80,000,000원~81,000,000원으로 내려온 가운데 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 소형 원룸형 특성상 실수요층과 임대수요를 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총취득비용을 분리. 입찰가 70,000,000원 외에 예상 인수액 50,660,000원을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득비용은 120,282,000원·120,017,400원 수준입니다. 유찰만 기다리는 방식으로는 가격 문제가 해소되지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임차권등기명령, 매각물건명세서, 배당요구와 보증금 반환 내역을 대조해 실제 미반환액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부와 현재 점유자를 확인하지 못했습니다. 인도 대상과 내부 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 120,000,000원대 거래가 섞인 전체 평균보다 2026.06. 최신 거래 81,000,000원과 최근 12개월 평균 81,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원룸형 환금성. 전용 15.292㎡의 도시형생활주택 원룸형이므로 관리비, 임대수요, 공실 가능성, 동일 건물 매물과의 경쟁을 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,000만원 낙찰”이 아니라 “1억2,066만원 취득”
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 70,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 최근 실거래 81,000,000원보다 낮습니다. 그러나 대항력 있는 119,000,000원 임차보증금이 선순위로 존재해, 현재 회차의 예상 인수액은 50,660,000원입니다.
결과적으로 실질취득비용은 120,660,000원으로 최근 실거래의 149.0%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총투입액은 약 120,000,000원에 머뭅니다. 최근 거래 추세도 -25.3%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 높고, 권리와 가격이 동시에 불리한 물건입니다.