인천지방법원 2025타경34884. 부천시 소사구 소사본동 주공아파트 113동 205호, 전용 58.14㎡ 아파트입니다. 감정가는 298,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 208,600,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 면적 최근 12건 실거래 평균 291,500,000원과 비교하면 82,900,000원 낮은 가격이며, 최신 거래 300,000,000원보다도 91,400,000원 낮습니다.
가격만 보면 분명한 할인 구간입니다. 최근 거래는 247,000,000원부터 310,000,000원까지 형성됐고, 현재 최저가는 최근 12건 중 가장 낮은 거래가보다도 38,400,000원 낮습니다. 그러나 권리 흐름에는 확인이 필요한 지점이 있습니다. 말소기준으로 표시된 부천시 압류가 이후 해제된 기록이 있어, 실제 매각에서 기준이 되는 권리를 등기부와 매각물건명세서로 다시 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 400-8, 401-3 주공아파트 제113동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.14㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 복도식 아파트 중 2층 |
| 소유자 | 김선대 (2013.03.29. 소유권 취득 · 거래가 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매신청 채권자 | 제이오대부 주식회사 |
| 청구액 | 216,845,264원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준일은 재확인
신고된 임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정됐습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입세대 유무를 다시 확인해야 합니다.
2025.03.26. 설정된 제이오대부 주식회사의 전세권은 건물 전부를 범위로 하고 전세금은 5,000,000원, 존속기간은 2025.03.26.부터 2027.03.25.까지입니다. 현재 분석에서는 매각으로 소멸하고 매수인이 인수하지 않는 권리로 반영됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 71.6%
주공아파트 동일 면적 58.14㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 5월부터 7월까지의 거래로, 최근 12개월 평균과 전체 평균이 모두 291,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 58.14㎡ | 10층 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 5층 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 14층 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 1층 | 247,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 5층 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 6층 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 11층 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 58.14㎡ | 6층 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 58.14㎡ | 13층 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 58.14㎡ | 8층 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 58.14㎡ | 10층 | 298,000,000원 |
| 2026.05 | 58.14㎡ | 5층 | 283,000,000원 |
| 최근 평균 | 58.14㎡ | 12건 | 291,500,000원 |
최근 실거래 범위는 247,000,000원~310,000,000원, 평균은 291,500,000원입니다. 현재 최저가 208,600,000원은 평균의 71.6%이고, 가장 낮은 1층 거래 247,000,000원보다도 낮습니다. 2층 물건이라는 층 차이를 감안해도 숫자상 할인 폭은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.8% 추정) | - | 3,720,400원 |
| 2. 을구 19번 전세권 · 제이오대부 주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,879,600원 |
국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있고, 후순위 권리자의 실제 배당액도 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정됐습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 208,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 146,020,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 102,214,000원 | 0원 |
현재 회차부터 최근 실거래 최저가보다 낮습니다. 따라서 추가 유찰만 기다려야 가격 메리트가 생기는 구조는 아닙니다. 오히려 핵심은 권리 기준일과 실제 배당대상 채권을 확정한 뒤 현재 할인 폭을 평가하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소새울역 동측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교가 형성된 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 소새울역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 주공아파트 1,210세대, 1995.11.07. 준공 단지입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 복도식 아파트 중 2층이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·소사1택지 지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,096,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있으며, 외국인 등의 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재특정. 2024.11.28. 부천시 압류가 2025.04.16. 해제된 사실을 반영해 실제 말소기준권리를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 관계. 제이오대부 주식회사의 채권최고액 260,000,000원 근저당이 케이드래곤대부 주식회사로 이전된 흐름과 근질권 설정 관계를 확인하세요.
- 배당표 재산정. 청구액 216,845,264원과 근저당 채권이 예상배당표에 반영되지 않은 이유를 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·전입세대확인서·점유자 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 부천시 및 국민건강보험공단 압류 중 당해세·법정기일에 따른 선순위 금액을 확인하세요.
- 전세권 확인. 건물 전부에 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권이 실제 점유·임대차와 연결된 권리인지 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 있다면 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”
현재 최저가 208,600,000원은 최근 12개월 평균 291,500,000원의 71.6%로, 가격만 보면 충분한 할인 구간입니다. 신고 임차인이 없고 인수액도 0원으로 산정돼 실질취득액이 최저가보다 늘어나는 구조도 아닙니다.
하지만 말소기준으로 표시된 압류가 이미 해제된 기록, 근저당권의 이전과 근질권 설정, 신청채권자 근저당이 반영되지 않은 예상배당표가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗해서 싸다”가 아니라 “가격은 싸지만 권리 기준을 먼저 바로잡아야 한다”가 정확한 결론입니다. 실제 말소기준과 배당대상 채권이 확인돼 인수 0원이 확정된다면, 최근 시세 대비 할인 폭은 분명한 장점입니다.
