인천지방법원 2025타경34899. 부천시 원미구 심곡동 지호빌 5층 502호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기상 소유자는 오미정이며, 2015년 6월 19일 소유권을 이전받은 같은 날 우리은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 신한카드의 가압류와 이후 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 들어온 권리라 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 183,000,000원의 49%인 89,670,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서도 집행비용 2,014,060원을 제외한 87,655,940원이 우리은행에 배당되고, 신한카드에는 배당이 돌아가지 않습니다. 중요한 점은 채권자의 미배당액이 커도 그것이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조는 아니라는 것입니다. 제공된 배당 기준의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 336-17 지호빌 5층 502호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 심중로68번길 27-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 39.72㎡ |
| 소유자 | 오미정 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구금액 | 12,974,643원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2015.06.19. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.06.23. 신한카드의 가압류 12,563,706원과 2025.11.07. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 권리·배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 44.6% 숫자의 함정
지호빌 실거래 자료는 2건으로, 2022년 2월 전용 49.63㎡ 2층이 185,000,000원, 2021년 8월 전용 49.81㎡ 4층이 217,000,000원에 거래됐습니다. 자료상 평균은 201,000,000원이고 최저가 89,670,000원은 이 평균의 44.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 49.63㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.08 | 49.81㎡ | 4 | 217,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 201,000,000원 |
하지만 대상 호실의 전용면적은 39.72㎡이고, 위 거래는 49.63㎡·49.81㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 최신 거래도 2022.02입니다. 따라서 실질취득 89,670,000원이 단순 비율상 크게 낮다는 사실과, 대상 호실이 현재 시장가보다 실제로 싸다는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,563,706원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 122,563,706원 중 87,655,940원 배당, 미배당 34,907,766원. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 34,907,766원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 61,324,549원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 79,816,296원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 추가 유찰 효과는 권리 인수의 변화가 아니라 매입가격 자체의 하락으로 나타납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 감정평가에서도 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 심곡초등학교 남서측 인근으로, 주변은 동유형 다세대주택과 구옥 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 토지는 평지·세로장방형, 다세대주택 부지로 이용됩니다. 공시지가는 2,567,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있고 대상 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지호빌은 총 11세대이며 2015.06.03. 사용승인된 소규모 건물입니다. 실거래 표본은 2건이고 대상 면적과 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 39.72㎡ 대상인데 비교 거래는 49.63㎡·49.81㎡입니다. 표시된 44.6% 할인율을 그대로 시세 할인율로 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 소규모 원룸형 환금성. 총 11세대 도시형생활주택(원룸형)이므로 동일 생활권의 유사 면적 매매 수요를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 34,907,766원이 존재해도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 원문 확인. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있으므로 실제 적용 여부는 입찰 시점 원문을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘시세 검증’이 승부처
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 신한카드 가압류와 강제경매는 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 문제는 가격을 평가할 비교 자료입니다. 최저가 89,670,000원이 자료상 실거래 평균 201,000,000원의 44.6%인 것은 맞지만, 그 실거래는 대상보다 큰 49㎡대 2건뿐이고 최신 거래도 2022년입니다. 따라서 “권리는 비교적 단순, 가격은 재검증 필요”가 이 물건의 핵심입니다. 두 번 유찰됐다는 숫자보다, 39.72㎡ 원룸형의 실제 현재 환금가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 맞습니다.
