128,100,000원
인천지방법원 2025타경34899. 부천시 원미구 심곡동 지호빌 5층 502호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택인 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등기 흐름은 단순합니다. 오미정이 2015.06.19 소유권을 취득한 날 우리은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2025.06.23 신한카드의 가압류와 2025.11.07 강제경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
확인된 임차인은 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 따라서 서류상 임차인 없음만으로 점유관계까지 확정해서는 안 되며, 입찰 전 현장 점유자와 전입세대 열람 등 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 336-17 지호빌 5층 502호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 심중로68번길 27-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상 면적 39.72㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 5층 |
| 규모 / 사용승인 | 지호빌 11세대 · 2015.06.03 |
| 소유자 | 오미정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 경매 청구 | 신한카드주식회사 / 12,974,643원 |
| 선행 가압류 청구금액 | 신한카드 주식회사 / 12,563,706원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.06.19 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원이며 채무자는 소유자 오미정입니다. 2025.06.23 신한카드의 가압류 12,563,706원과 2025.11.07 강제경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 표면상 63.7%, 직접 비교에는 한계
지호빌 거래 표본은 2건이며 평균은 201,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.02의 185,000,000원이고, 다른 거래는 2021.08의 217,000,000원입니다. 다만 대상 면적은 39.72㎡인 반면 거래 표본은 49.63㎡와 49.81㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 49.63㎡ | 2층 | 185,000,000원 |
| 2021.08 | 49.81㎡ | 4층 | 217,000,000원 |
| 표본 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 201,000,000원 |
최저가 128,100,000원은 시세표본 평균 201,000,000원의 63.7%이고, 최신 거래 185,000,000원보다 낮습니다. 그러나 비교 거래의 면적이 대상보다 크고, 최신 거래 시점도 2022.02이므로 이 수치를 곧바로 현재 시세 할인율로 받아들이기 어렵습니다. 권리는 안전하지만 가격 판단 자료의 직접 비교 가능성이 낮은 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,563,706원 | 12,563,706원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,942,894원 |
현재 최저가 기준 계산에서는 집행비용과 우리은행 근저당, 신한카드 가압류가 배당되고 소유자 잔여액은 2,942,894원입니다. 강제경매개시결정은 선행 가압류의 본압류 이행으로 별도 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서는 0원으로 반영됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 128,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 89,670,000원 | 34,907,766원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,768,999원 | 61,324,549원 | 0원 |
유찰이 늘어나면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡초등학교 남서측 인근으로, 주변은 동유형 다세대주택과 구옥 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건 중 5층 502호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 세로의 포장도로에 접한 다세대주택 부지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,567,000원/㎡, 토지면적은 130.4㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지거래허가구역 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 원룸형이며 거래 표본이 2건에 그칩니다. 경매 통계는 평균 1.6회 유찰, 낙찰률 0.0%로 표시돼 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 열람·현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 면적이 같은 시세 확보. 대상은 39.72㎡, 거래 표본은 49.63㎡·49.81㎡입니다. 동일 면적 또는 유사 원룸형 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 최신 거래가 2022.02이므로 현재 매도호가와 최근 계약 사례를 중개업소에서 교차 확인하세요.
- 최상층 상태 확인. 5층건 중 5층이므로 내부 누수·결로·옥상 방수 상태를 현장에서 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 관리 주체를 확인하고 명도 비용에 반영하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표시와 적용 범위를 입찰 전 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 추가 검증”
이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 신한카드의 가압류와 강제경매개시결정은 소멸합니다. 확인된 임차인이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 최저가 128,100,000원이 시세표본 평균 201,000,000원의 63.7%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 대상과 거래 표본의 면적이 다르고 거래 시점도 2021.08과 2022.02에 머물러 있습니다. 11세대 도시형생활주택 원룸형의 현재 매매가와 실제 점유관계, 최상층 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 권리분석은 단순하지만, 가격과 환금성 판단은 보수적으로 접근할 사건입니다.