인천지방법원 2025타경34918. 부천시 소사구 심곡본동 부천롯데아파트 1동 10층 1002호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 김형심이 2007.12.10. 거래가 255,000,000원에 소유권을 취득했고, 2008.10.30. 중소기업은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤로 신용보증기금의 근저당과 가압류, 기술신용보증기금·서울보증보험의 가압류, 국세·지방세 관련 압류 및 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상 남아 있는 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현장조사는 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기록되어 있으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34918 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 617-11 부천롯데아파트 1동 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 심곡로67번길 74 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.87㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김형심 · 2007.12.10. 소유권 취득 · 거래가액 255,000,000원 |
| 사용승인일 | 1984.11.09. |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 343,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 815,027,882원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2008.10.30. 접수된 중소기업은행 근저당 240,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 근저당 350,000,000원과 다수의 가압류·압류가 설정됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 시점이 오래됐다
동일면적 84.87㎡ 실거래는 4건이며 전체 평균은 497,500,000원입니다. 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 480,000,000원, 최신 거래 460,000,000원과 거래 추세 -6.8%를 우선 적용했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 84.87㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 2023.05 | 84.87㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2022.04 | 84.87㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2021.08 | 84.87㎡ | 13 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 480,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.87㎡ | 4건 | 497,500,000원 |
현재 최저가 343,000,000원은 최근 12개월 평균 480,000,000원의 71.5%입니다. 최저가만 놓고 보면 최근 평균과 최신 거래보다 낮아 가격 간격이 분명합니다. 감정가 490,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 높았지만, 1회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌습니다.
다만 거래 추세는 -6.8%로 하락 방향이고, 최신 실거래도 2023.12입니다. 매각기일인 2026.07.23. 기준으로는 거래 표본의 시의성이 제한되므로 현재 호가와 실제 매수 수요, 내부 수리 상태를 확인하지 않고 71.5%라는 비율만으로 적정가를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 350,000,000원 | 97,398,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 290,700,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술신용보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 22,859,080원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 15,673,499원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,089,232,579원 중 채권자 예상배당은 337,398,000원, 미배당은 751,834,579원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 수준으로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 343,000,000원 | 337,398,000원 | 751,834,579원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 240,099,999원 | 235,938,599원 | 853,293,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 168,069,999원 | 164,917,019원 | 924,315,560원 | 0원 |
유찰이 이어지면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아니라, 실질취득액이 매각가와 같은 소멸형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도원초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규모·연식. 총 463세대이며 사용승인일은 1984.11.09.입니다. 철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 10층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 2,223,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 4건이며 최신 거래는 2023.12입니다. 거래 추세가 -6.8%로 하락해 최근 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 1984.11.09. 사용승인 건물로 내부 수리 상태가 낙찰 후 추가 비용을 크게 바꿀 수 있습니다.
- 현재 시세 확인. 최저가는 최근 평균의 71.5%이지만 최신 실거래가 2023.12이고 거래 추세가 -6.8%입니다. 현재 호가와 실거래 가능 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 범위 확인. 외국인 등 토지거래허가구역 기간이 2026.08.25.까지로 표시돼 있으므로 입찰자에게 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현재 시세와 상태
등기부상 말소기준은 2008년 중소기업은행 근저당이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이므로 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
가격은 감정가 490,000,000원에서 한 차례 유찰돼 343,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 480,000,000원의 71.5%입니다. 현재 회차에는 분명한 가격 간격이 있습니다. 그러나 거래 추세는 -6.8%이고 최신 거래가 2023.12이며, 1984년 사용승인 건물의 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 할인율 자체보다 현재 실거래 가능 가격과 수리비, 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.