기일미진행
이 매각기일은 진행되지 않았습니다.
표시된 매각기일(2026.07.20)은
더 이상 유효하지 않을 수 있습니다.
입찰 전 담당 경매계(032-860-1609(구내:1609))에 반드시 확인하세요.
특수권리·특수조건
2
-
대항력임차인
대항력 있는 임차인: 정현숙(전입 2021-02-22)
-
선순위전세권
전세권설정 2021-01-20 주식회사비원이즈
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
C
매력지수45
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경510384 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 84.034㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
가격 메리트
284,900,000원
2억 8,490만
감정가 407,000,000원
다음 매각기일
07-20
인천지방법원
10:00
입찰 보증금
2,849만원
최저가의 10% · 28,490,000원
실거래 대비
▼ 26.4%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
3.87억원
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것
전세권 3.5억과 대항력 임차인 위험이 핵심. 보증금 미상으로 실질취득 검토가 필요한 오피스텔.
-
가격
최저가 284,900,000원은 전세권 설정액 350,000,000원보다 낮아 인수 가능성을 반드시 검토
-
자금
현재 최저매각가 284,900,000원 · 입찰보증금 28,490,000원
-
리스크
전세권자 주식회사비원이즈 350,000,000원 미배당 구조와 정현숙 대항력 임차 이슈 존재
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (12)
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)
낙찰가보다 중요한 것은 전세권 인수 — 송도 힐스테이트 더테라스 2402호
인천지방법원 2025타경510384 · 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 107동 24층2402호
감정가 4.07억 · 최저매각가 2.849억(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 오피스텔
45점
매력지수 C등급 · 권리관계가 복잡하고 전세권 인수 위험 검토가 필요한 송도 오피스텔
유찰로 최저가는 낮아졌지만 말소기준 이전 전세권 350,000,000원과 대항력 임차인 보증금 미상 위험이 있어 보수적 접근 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1번 전세권 전세금 350,000,000원이 말소기준 이전 권리로 존재하고, 정현숙의 대항력 있는 임차 관계까지 확인됩니다. 낙찰 전 인수 가능성과 보증금 범위 확인이 필수입니다.
전세권 금액
350,000,000원
인수 검토 대상
인천지방법원 2025타경510384. 송도 힐스테이트 송도 더테라스 107동 2402호 오피스텔입니다. 감정가는 4억 700만원, 현재 최저매각가는 2억 8,490만원으로 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건은 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다.
핵심 권리는 을구 1번 전세권입니다. 전세권자는 주식회사비원이즈이며 전세금은 350,000,000원입니다. 해당 권리는 말소기준권리 이전 설정으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510384 |
|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 107동 24층2402호 |
|---|
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현재 오피스텔 이용 |
|---|
| 소유자 | 신준철 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 284,900,000원 |
|---|
| 청구금액 | 42,836,712원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.07.20 |
|---|
① 권리 흐름 — 전세권 확인이 핵심
전세권 설정일은 2021.01.20이며 전세금은 350,000,000원입니다. 이후 2023년 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 경매로 소멸 대상이지만, 전세권은 말소기준 이전 권리로 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
| 정현숙 | 2021.02.22 | 2023.07.25 | 有 | 가능 | 검토 |
⚠️ 임차 위험 정현숙은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금은 확인되지 않아 정확한 인수금액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 4,788,600원 |
| 을구 1번 전세권 · 주식회사비원이즈 | 350,000,000원 | 280,111,400원 |
| 갑구 6번 가압류 · 정현숙 | 223,828,411원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사비원이즈 | 42,900,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
감정가 vs 최저가
최저가는 낮아졌지만 전세권·임차권 부담을 함께 검토해야 합니다.
⛔ 입찰 핵심 최저매각가 2억 8,490만원만 보면 할인된 가격처럼 보이지만, 전세권 3억 5,000만원과 대항력 임차인 이슈가 있어 실질 부담액은 별도 분석이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 송도5동 행정복지센터 서측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스와 인천1호선 송도달빛축제공원역 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 지상 49층 건물 내 24층이며 사용승인일은 2020.09.24입니다.
- 환금성. 송도 업무·주거 복합지역 내 오피스텔로 이용되고 있으나 권리관계 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 확인. 을구 1번 전세권 350,000,000원의 인수 여부를 반드시 확인하세요.
- 임차인 확인. 정현숙 대항력 및 우선변제권 행사 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부 확인이 제한된 물건입니다.
맺으며 — “할인율보다 권리가 먼저”
이 물건은 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 경매 투자에서 중요한 것은 표면 할인율이 아닙니다. 전세권과 대항력 임차인의 존재가 실질 취득비용을 좌우합니다. 권리 부담을 정확히 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 오피스텔입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 107동 24층2402호
2025-07-17 15:35
- - 본건 현황조사차 현장에 임한 바, 폐문부재로 이해관계인을 만날 수 없어 상세한 점유 및 임대차관계는 알 수 없으나, 전입세대열람결과 임차인이 점유하는것으로 추정됨.
- - 세대출입문에 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 `안내문`을 부착해 놓았음.
- - 본건 주소지내 전입세대 열람내역,주민등록표등본,외국인체류확인서 첨부
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-07-20
10:00
제219호 법정
최저매각가
2억 8,490만원
▼ 30% 감정가 4억 700만
입찰 보증금
2,849만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-27
14:00
408호 법정
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-16 |
유찰 |
- |
| 2 |
2026-07-20 |
대기 |
2억 8,490만원 |
건물·단지 정보
K-apt
힐스테이트 송도 더테라스
107동 24층2402호
센트럴로 415 (송도동,힐스테이트 송도 더테라스)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 36층
현 매물 24층
연식
1년차 · 준공 2025년 7월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
지역난방
위탁관리
계단식
분양
아파트
시공 현대건설(주)
시행 송도랜드마크시티 유한회사
평형 라인업공급면적 기준 · 실거래
같은 단지에서 2가지 평형
K-apt 관리/전용 비율 1.31
33평형
공급 ~110㎡
전용 84㎡ · 2,349건
34평형
공급 ~112㎡
전용 85㎡ · 918건
주변 환경K-apt V4 detail
복지관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
44,176.2㎡
≈
13,363.2평
소유
개인
소재
인천광역시 연수구 송도동 · 316
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
1033억 2,813만원
2,339,000원/㎡ × 44,176.2㎡
▲
+19.9%
· 연평균 +1.5%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 1건
토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (2)
철도보호지구
저촉
토지거래계약에관한허가구역
호재 (5)
광로2류(폭 50m~70m)
접함
광로3류(폭 40m~50m)
접함
근린공원
접함
중로1류(폭 20m~25m)
접함
체육공원
접함
기본 분류 (2)
자연녹지지역
접함
일반상업지역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 107동 24층2402호
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