인천지방법원 2025타경510523. 인천 중구 운서동 더예스오션 1층 113호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이며, 감정평가 이용상태는 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 휴업 상태입니다. 소유자 안영준은 2020.03.02 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 755,076,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 612,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
현재 경매개시결정은 2025.07.08 접수됐으며 채권자는 유에스에이치유동화전문 유한회사, 양도인은 주식회사 하나은행으로 기재되어 있습니다. 청구금액은 541,911,216원입니다. 등기상 과거 압류·가압류와 2023년 임의경매개시결정은 이미 해제·취하되어 말소됐고, 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510523 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3088-8 더예스오션 1층 113호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 현황 휴업 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상17층 · 제1층 제113호 · 사용승인 2019.09.30 |
| 소유자 | 안영준 · 2020.03.02 소유권이전 · 거래가액 755,076,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 757,000,000원 / 127,229,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스에이치유동화전문 유한회사 / 541,911,216원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.02 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 612,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·전입 또는 사업자등록에 관한 특정 임차인 권리를 전제로 할 자료는 없지만, 실제 점유·임대관계는 입찰 전 현황조사와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 할인폭만 보고 싸다고 볼 수 없다
감정가는 757,000,000원이고 현재 최저매각가는 127,229,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가의 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 89,060,300원, 7회 유찰 시 62,342,209원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 127,229,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 89,060,300원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 62,342,209원 | 0원 |
하지만 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 휴업 상태입니다. 5회 유찰이라는 결과 자체도 현재 가격대에서 시장의 수요·환금성을 보수적으로 점검해야 한다는 신호로 읽는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,581,206원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 612,000,000원 | 124,647,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 127,229,000원 가정 시 집행비용 2,581,206원을 제외한 124,647,794원이 근저당 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 487,352,206원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운서동 소재 운서역(공항철도) 동측 인근입니다. 주위는 각종 근린생활시설·업무시설·상업나지가 혼재하며 상권 성숙도 등 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 운서역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 용도이며 현재는 휴업 상태입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 폭 약 23미터, 12미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 해당하며, 공시지가는 3,524,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하5층·지상17층 철근콘크리트구조 건물의 1층 113호이며 사용승인은 2019.09.30입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 식별. 상가에 호수번호표가 부착되어 있지 않으므로 113호의 실제 위치와 경계를 입찰 전 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 113호 현장 특정. 호수번호표가 부착되어 있지 않다는 명세서 기재가 있으므로 실제 점포 위치·출입구·경계 확인이 최우선입니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·임대차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 휴업 상태 확인. 현재 휴업 상태이므로 시설 상태, 실제 영업 가능성, 재임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 16.81%여도 그 사실만으로 시장가보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 현재 경매개시결정, 배당요구·매각물건명세서와 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현장과 환금성”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2020.03.02 하나은행 근저당이 말소기준이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수 때문에 최저가보다 실질취득비용이 커지는 유형은 아닙니다.
반면 투자 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 757,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 127,229,000원까지 내려왔지만, 물건은 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황 휴업입니다. 여기에 호수번호표 미부착이라는 현장 식별 이슈도 있습니다. 따라서 이 사건을 ‘감정가 대비 16.81%니까 싸다’고 평가하기보다는, 권리는 통과하되 가격·현장·환금성은 보수적으로 확인하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
