수원지방법원 2022타경455. 경기도 용인시 수지구 동천동 708-7에 있는 연립·다세대 용도의 건물입니다. 소유자는 주식회사더첼로이고, 감정가는 216,504,800원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 151,553,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%로 내려왔지만, 이 사건은 일반적인 토지·건물 일괄매각과 성격이 다릅니다. 매각 비고에 제시외 건물 포함, 건물만의 매각, 사용승인을 받지 않은 건물이라고 기재돼 있습니다.
등기부상 말소기준권리는 2020.10.21. 금정새마을금고의 가압류 600,000,000원입니다. 다음 날 설정된 금정새마을금고 근저당권 2,532,000,000원과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자 김진수의 전입일도 2021.09.10.으로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경455 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 708-7 |
| 물건종류 | 연립/다세대 · 건물만의 매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사더첼로 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,504,800원 / 151,553,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 2,470,835,755원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 주요 매각조건 | 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물 · 법정지상권 항목 해당 없음 |
| 유치권 신고 | 부띠크성지종합건설 주식회사 · 공사미수금 319,608,254원 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 문제는 비등기 위험
가장 먼저 설정된 금정새마을금고 가압류가 말소기준권리입니다. 2020.10.22. 설정된 근저당권을 포함해 그 뒤의 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 씨엔건축사사무소 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.11.09. 부띠크성지 주식회사가 신청한 강제경매개시결정은 2026.03.25. 각하됐고, 해당 등기는 2026.04.09. 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김진수 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람은 김진수 1명입니다. 전입일 2021.09.10.은 말소기준권리인 2020.10.21. 가압류보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 따른 보증금 잔액 승계 위험은 발생하지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 점유관계는 매각물건명세서 및 현장조사로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 매각조건 검증이 우선
현재 최저매각가는 151,553,000원으로 감정가 216,504,800원의 70%입니다. 그러나 동일 용도·동일 조건의 실거래 자료가 없어 현재 금액이 지역 시세보다 낮은지, 적정한지를 수치로 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 토지를 포함하지 않는 건물만의 매각이고 사용승인도 받지 않았으므로, 일반 연립·다세대의 토지지분 포함 거래가격과 단순 비교해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,553,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,921,742원 |
| 1. 가압류 · 금정새마을금고 | 600,000,000원 | 148,631,258원 |
| 2. 근저당권 · 금정새마을금고 | 2,532,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 씨엔건축사사무소 | 287,540,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 3,419,540,000원, 예상 배당액은 148,631,258원, 미배당액은 3,270,908,742원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 토지·이용조건 메모
- 매각 범위. 토지가 아닌 건물만의 매각입니다. 토지 소유·사용 관계와 건물 존속 근거를 별도로 확인해야 합니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재돼 있어 실제 사용, 이전, 금융 및 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 토지 현황. 관련 토지는 면적 210.0㎡, 지목 전, 자연녹지지역이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 형상·접면. 완경사 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 공시지가. 881,500원/㎡입니다.
- 지역·지구. 성장관리권역·가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역·토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 법정지상권 항목은 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 권원 확인. 건물만 취득한 뒤 토지를 어떤 근거로 사용할 수 있는지 토지 등기부, 소유자, 임대차 또는 사용승낙 관계를 확인하세요.
- 유치권 성립 검증. 신고자의 점유 여부, 점유 개시 시점, 공사도급 관계, 미지급 공사대금과 이 건물 사이의 견련성을 현장에서 확인하세요.
- 점유 중첩 확인. 김진수의 실제 점유와 유치권 신고자의 점유가 각각 존재하는지, 점유 공간과 열쇠 관리 주체를 확인하세요.
- 사용승인 상태 확인. 건축물대장, 허가·신고 서류, 위반 또는 시정명령 여부와 사용승인을 받을 수 있는 조건을 관할기관에 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 철거 또는 원상회복 위험을 감정평가서 원본과 현장에서 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 일반 연립·다세대 시세가 아니라 건물만 취득하는 조건, 사용승인 문제, 명도·소송 비용을 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 세금 재검토. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 채권신고 및 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기부만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 근저당·압류·가압류는 모두 소멸하고, 김진수의 전입도 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리 역시 없습니다. 이 부분만 보면 권리 구조는 단순합니다.
하지만 낙찰자가 취득하는 것은 토지를 제외한 건물이고, 그 건물은 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 여기에 부띠크성지종합건설 주식회사의 319,608,254원 유치권 신고가 있으며 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 등기권리는 소멸하지만, 취득 범위·사용 가능성·점유와 유치권은 별도의 문제입니다. 이 사건은 가격보다 사실관계 확인이 먼저인 물건입니다.