부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경510634 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 49.717㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

111,800,000원 1억 1,180만 감정가 150,000,000원

감정가의 74% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 105,000,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

인천지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,050만원

최저가의 10% · 10,500,000원

실거래 대비

▼ 23.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.46억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수 부담은 없지만 보증금 미상 임차인·대규모 미배당 채권이 있는 오피스텔로 권리 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저가 1.05억은 감정가 1.50억 대비 70% — 1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금 약 1,050만원 · 매수인 인수액 0원
리스크 보증금 미상 임차인 존재, 6.09억 채권 중 5.06억 미배당 예상

한 줄 평 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 임차인의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없고 보증금은 확인되지 않았습니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 다수 채권과 임차관계 확인이 필요한 권리 확인형 오피스텔입니다.

감정가 / 최저가

150,000,000원 / 105,000,000원

1회 유찰

실질취득 기준

105,000,000원

현재 회차 낙찰가 기준

매수인 인수

0원

인수권리 없음

핵심지표

B · 55점

임차·채권 확인 필요

인천지방법원 2025타경510634. 인천 남동구 논현동원베네스트타워 102동 1404호 오피스텔입니다. 감정가는 1.5억원이며 현재 최저가는 1회 유찰 후 1.05억원입니다. 권리 구조상 말소기준권리인 2013년 의정부동부새마을금고 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 단순 안전형으로 보기 어렵습니다. 임차인 김정훈이 조사되어 있고 전입일은 2022.12.29로 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없지만 보증금이 미상이라 실제 점유관계 확인은 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510634
소재지	인천광역시 남동구 논현동 642-2 논현동원베네스트타워 102동 14층1404호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 오피스텔 이용
소유자	장현수
감정가 / 최저가	150,000,000원 / 105,000,000원
신청채권자 / 청구액	의정부동부새마을금고 / 57,806,260원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2013.09.12 설정된 의정부동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 삼성카드, 신용보증기금, 카드사, 금융기관 등의 가압류와 2025타경510634 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 확인 필요

임차인	전입	대항력	우선변제	승계
김정훈	2022.12.29	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차관계 주의 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상으로 확인되어 실제 점유 및 보증금 관련 서류 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,270,000원
근저당권 · 의정부동부새마을금고	149,500,000원	102,730,000원
가압류 등 후순위 채권	609,294,881원	0원
소유자 교부	-	0원

예상 배당에서는 선순위 근저당권이 대부분을 차지하고 후순위 채권은 미배당 구조입니다. 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

회차별 가격 변화

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 임차인 보증금 미상, 다수 채권자 존재, 미배당 채권 규모가 커서 입찰 전 점유 및 서류 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 호구포역 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·공장 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 호구포역 접근이 가능합니다.
이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 보증금 미상 임차인 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.
배당 확인. 근저당권 채권최고액과 후순위 채권 미배당 구조를 확인하세요.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔으나 오피스텔 환금성을 함께 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이라도 확인할 것은 있다”

이 물건은 권리상 매수인 인수 부담은 없습니다. 그러나 임차인의 보증금이 확인되지 않고, 다수 금융채권이 얽힌 미배당 구조입니다. 1회 유찰 후 가격은 내려왔지만, 오피스텔 특성과 점유관계를 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.

부동산임의경매

유찰 후 가격은 내려왔지만, 임차인 보증금 확인이 필요한 논현 오피스텔

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원이라도 확인할 것은 있다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	1억 5,000만원
2	2026-07-20	대기	1억 500만원