인천지방법원 2025타경510981. 인천 미추홀구 숭의동 베스트빌 5층 501호, 전용 60.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이명구이고 2018년 7월 12일 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 등기상 말소기준은 2018년 8월 13일 김종열의 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 이후 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 임차권 관계입니다.

한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기에는 임대차계약일 2018년 6월 7일, 확정일자 2018년 6월 8일, 주민등록일자 2018년 6월 27일, 점유개시일 2018년 6월 30일, 임차보증금 125,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 기록은 보증기관의 대위·승계 신고로, 별도의 두 번째 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 별도로 기재된 실제 임차인은 한국토지 1명이며, 그 신고 자체에는 보증금·전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다

말소기준은 2018.08.13. 김종열 근저당권입니다. 그러나 주택임차권등기에 적힌 주민등록일은 2018.06.27., 점유개시일은 2018.06.30.으로 말소기준보다 앞서며, 해당 신고는 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 배당요구와 확정일자도 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 최저가 51,450,000원에서 집행비용 1,326,100원을 먼저 빼면 임차보증금에 배당되는 금액은 50,123,900원이고, 보증금 125,000,000원 중 74,876,100원이 부족하게 계산됩니다.

② 임차인·승계 관계 — 실제 임차인 1명, 중복 합산 금지

한국토지주택공사 신고는 실제 임차인과 별개의 새 보증금이 아니라 한국토지 보증금의 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 125,000,000원을 실제 임차인의 보증금과 다시 더해서 2억5천만원으로 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 실제 임차인 한국토지의 전입일·보증금 자체는 별도로 확인되지 않아, 확약의 적용범위를 넘어서는 부분은 보수적으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으론 사실상 최근 거래가 수준

베스트빌은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건으로, 2022년 4월 155,000,000원, 2025년 1월 127,000,000원입니다. 전체 평균은 141,000,000원이지만 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 127,000,000원이며, 최근 거래 수준은 이전 거래보다 18.1% 하락했습니다.

최저가 51,450,000원만 보면 최근 시세의 40.5%라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 물건은 그 숫자로 비교하면 안 됩니다. 배당 부족분 74,876,100원을 더한 기준 실질취득은 126,326,100원으로 최근 12개월 평균 127,000,000원의 약 99.5%입니다. 즉 3회나 유찰됐어도 인수까지 계산하면 최근 거래가와 거의 같습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -18.1%이므로 전체 평균 141,000,000원만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)

현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액 74,876,100원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있어 임차인 배당액과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며, 베스트빌 총 8세대의 소규모 공동주택입니다.
• 주위환경. 인천시 미추홀구 숭의동 소재 인천용정등학교 북서측 인근으로, 유사한 형태의 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통사정은 보통 정도입니다.
• 도로·지형. 남서측 폭 약 5~6m 도로에 접하며, 대상지는 가로장방형이고 주위는 남동측 상향의 완경사지대입니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 251.0㎡, 공시지가 1,179,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 스톤코트 등 외벽과 PVC새시 창호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 51,450,000원이 아니라 최소 계산상 126,326,100원을 기준으로 최근 거래 127,000,000원과 비교해야 합니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 확인된 내용은 주택임차권등기 말소동의입니다. 대항력 포기까지 포함되는지 원문 문구와 적용대상을 직접 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 실제 임차인 한국토지의 보증금·전입일은 별도 신고에서 확인되지 않습니다. 보증기관 승계자료와 동일 보증금 관계인지 원본 대조가 필요합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 125,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 별개의 두 번째 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 세금 선순위 여부 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래 127,000,000원은 과거 155,000,000원보다 낮고 최근 대비 이전 거래 추세가 -18.1%입니다. 과거 평균 141,000,000원만으로 가격 가치를 높게 보면 안 됩니다.
• 환금성 점검. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 2건뿐이므로 재매각 시 거래 빈도와 가격 변동성을 함께 점검해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰”이 곧 할인은 아니다

이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 150,000,000원 → 최저가 51,450,000원이라는 숫자입니다. 표면 할인율은 크지만 배당 부족분 74,876,100원을 더하면 기준 실질취득은 126,326,100원입니다. 최근 12개월 실거래 127,000,000원과 거의 같고 시장 추세는 -18.1%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 구조라 가격 메리트가 크게 개선되지 않습니다.

여기에 주택임차권 말소동의 확약서는 있으나 대항력 포기까지 확인된 것은 아니고, 실제 임차인 한국토지의 전입·보증금 정보도 별도로 명확하지 않습니다. 국세·지방세 압류의 선순위 배당 가능성도 남습니다. 따라서 이 사건은 “싸게 보이는 가격”보다 인수와 원본 확인이 우선인 고위험 다세대 경매로 보는 것이 맞습니다.