인천지방법원 2025타경511083. 미추홀구 주안동 진흥빌라 3동 1층 103호, 전용 31.47㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 윤용희이며 2018.10.19 거래가 51,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020.02.14 설정된 이혜숙의 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 김권호 근저당 50,000,000원, 신용보증기금 가압류 200,000,000원, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서만 보면 뒤에 있는 을구 9번 주택임차권입니다. 임차권등기는 2025.01.09 접수됐지만, 실제 임대차계약은 2019.12.17, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2020.01.10입니다. 즉 말소기준 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-64 1층103호 · 인천광역시 미추홀구 승학길76번길 51-21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 31.47㎡ · 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 윤용희 (2018.10.19. 거래가 51,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 28,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은비 / 38,767,671원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 준공 / 세대수 | 1992.02.20 · 18세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권이지만 대항력은 선순위
등기부상 오래된 국민은행·신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2020.02.14 이혜숙 근저당권입니다. 이보다 앞선 2020.01.10에 이은비가 주민등록·점유·확정일자를 모두 갖췄습니다. 따라서 임차권등기 접수일이 2025년이라고 해서 후순위 무인수로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 55,000,000원입니다.
② 임차인 — 배당받고도 남는 보증금을 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은비 | 제1층 제103호 31.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.10 | 2020.01.10 | 55,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가는 싸 보여도 실질취득은 최근 거래보다 높다
진흥빌라(3동) 전용 31.47㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 70,571,428원이지만, 2021년의 72,000,000원~88,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.07의 40,000,000원 한 건이며, 최근 가격과 과거 가격의 추세는 -47.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 31.47㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2022.03 | 31.47㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2021.11 | 31.47㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2021.11 | 31.47㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2021.09 | 31.47㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2021.09 | 31.47㎡ | 3 | 83,000,000원 |
| 2021.06 | 31.47㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | 31.47㎡ | 7건 | 70,571,428원 |
최저가만 보면 최근 거래 40,000,000원의 72.3%이지만, 이 사건에서는 그 비교가 핵심이 아닙니다. 매수인이 부담하는 현재 실질금액은 55,920,380원이고, 대항력 임차보증금 구조상 낙찰가가 더 내려가도 총부담은 55,000,000원 안팎에서 움직입니다. 따라서 최근 거래 40,000,000원보다 높은 실질부담을 감수해야 하는 구조이며, 최근 -47.1% 하락 추세까지 감안하면 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,380원 |
| 1. 임차인 이은비 보증금 | 55,000,000원 | 27,989,620원 |
| 2. 근저당 · 이혜숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김권호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이은비 | 38,767,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 부족분은 27,010,380원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 28,910,000원 | 27,010,380원 | 55,920,380원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 20,237,000원 | 35,527,266원 | 55,764,266원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 14,165,900원 | 41,489,086원 | 55,654,986원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 승학체육공원 북동측 인근이며, 주위는 공동주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층이고 본건은 1층 103호입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,192,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 폐문 부재로 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 진흥빌라(3동)는 18세대, 1992.02.20 준공이며 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건입니다. 최근 거래가 40,000,000원이고 가격 추세가 -47.1%여서 과거 평균만으로 가격을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저 28,910,000원에 미배당 임차보증금 27,010,380원을 더한 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 2019.12.17 임대차계약, 2020.01.10 주민등록·점유·확정일자와 을구 9번 임차권등기의 범위·보증금 55,000,000원을 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다.
- 관계인 여부 확인. 자료상 이은비에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 70,571,428원보다 최근 12개월 거래 40,000,000원과 -47.1% 하락 추세를 우선해 가격 상한을 잡아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 수리비와 점유 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 인수액은 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2회 유찰 49%”보다 중요한 숫자는 보증금 55,000,000원
표면만 보면 감정가 59,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 28,910,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격 구조는 일반적인 유찰 물건과 다릅니다. 이은비의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 임차보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 회차에서 인수액은 27,010,380원이고 데이터상 실질부담은 55,920,380원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 계속 보증금 55,000,000원 수준에 머뭅니다. 반면 가장 최근 동일면적 거래는 40,000,000원이고 최근 가격 추세는 -47.1%입니다. 따라서 이 물건은 “최저가 2,891만원이라 싸다”가 아니라 “실질취득 약 5,500만원이 최근 시세를 웃돈다”고 읽어야 합니다. 대항력 임차보증금 인수와 하락 추세가 동시에 존재하므로, 가격만 낮아진 현재 회차를 매력적으로 평가하기 어렵습니다.
