수원지방법원 2024타경69304. 화성시 새솔동 엠폴리스2의 3층 301호 근린시설입니다. 의료시설인 한방병원과 스포츠시설로 이용됐으나 현재는 폐업한 공실입니다. 말소기준권리는 2021년 4월 12일 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 4,940,000,000원입니다. 이후 등기된 화성시 압류, 메리츠캐피탈과 주식회사 쉐프푸드의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 일괄매각·토지 별도등기가 기재돼 있고, 감정평가서에는 건축물현황도상의 호실별 표시와 현황의 호실별 표시·위치가 다르다고 적혀 있습니다. 공부상의 호실 구분과 관계없이 편익에 따라 내부 칸막이를 설치해 사용한 상태이므로, 일반적인 단일 호실 근린시설보다 확인할 사항이 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-8, 1동 3층301호 (새솔동, 엠폴리스2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용 후 폐업·공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 2층, 지상 6층 · 사용승인 2020.01.15 |
| 소유자 | 임서은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,305,000,000원 / 1,613,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사 / 4,192,380,079원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 토지 별도등기 있음 |
| 점유·임대 | 신고된 임차인 없음 · 임대관계 미상 · 현재 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2021.04.12. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 경기남부수산업협동조합이고 채권최고액은 4,940,000,000원이며, 공동담보목록 제2021-1239호가 기재돼 있습니다. 그 뒤에 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 현황 리스크 — 권리보다 물건 확인이 더 중요하다
이 물건은 등기상 인수권리보다 현황과 공부의 불일치가 핵심입니다. 감정평가서에는 건축물현황도상의 호실별 표시·배치와 실제 호실 표시·위치가 다르다고 기재돼 있습니다. 또한 공부상의 호실 구분과 관계없이 사용 편의를 위해 내부 칸막이를 설치한 상태입니다.
매각물건명세서에 일괄매각과 토지 별도등기가 함께 기재돼 있습니다. 매각 대상의 범위와 토지 별도등기의 구체적 내용이 실제 사용·처분에 미치는 영향을 원문으로 대조해야 합니다.
공부와 현황의 호실 표시 및 위치가 일치하지 않습니다. 현장 호실의 경계, 출입 동선, 칸막이 배치와 매각 대상의 대응 관계를 직접 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 2,305,000,000원의 70%인 1,613,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,613,500,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·1회 유찰 | 70% | 1,613,500,000원 | 1,613,500,000원 | 3,570,303,346원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,129,450,000원 | 1,129,450,000원 | 4,049,512,846원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 790,615,000원 | 790,615,000원 | 4,384,959,496원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,613,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,535,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 4,940,000,000원 | 1,594,965,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 206,853,941원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 쉐프푸드 | 18,414,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 5,165,268,346원 가운데 예상 배당액은 1,594,965,000원, 미배당액은 3,570,303,346원입니다. 선순위 근저당권도 전액 배당되지 못하고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 추정됩니다.
배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·나대지·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 대로변에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측 대로1류, 북서측 보행자도로인 소로2류, 남서측 중로2류에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지로 면적은 986.4㎡, 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 급배수·승강기·소화전·지하주차 설비를 갖춘 2020년 사용승인 건물입니다.
- 현황. 한방병원 및 스포츠시설로 이용됐으나 폐업해 공실이며, 위반건축물 표시는 없지만 호실 표시와 위치는 공부와 차이가 있습니다.
- 환금성. 공실 근린시설이고 내부 칸막이 사용과 호실 불일치가 확인된 만큼, 재사용 가능 상태와 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각 대상 전체 목록과 각 호실의 관계를 매각물건명세서·감정평가서 원문으로 대조하세요.
- 토지 별도등기. 별도등기의 대상, 권리 내용과 매각 후 처리 여부를 토지 등기부에서 확인하세요.
- 호실 특정. 건축물현황도와 실제 호실 표시·위치, 출입구, 내부 경계가 어떻게 대응하는지 현장에서 확인하세요.
- 내부 칸막이. 공부상 호실 구분과 무관하게 설치된 칸막이의 배치와 현재 시설 상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 감정 시점에는 공실이고 임대관계는 미상이므로, 입찰 시점의 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 재확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 인근 근린시설의 실제 거래·임대 수준과 현황 차이를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 배당 외 부담. 배당 추정에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성과 관리비 등 현장 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 권리가 아니라 일괄매각 범위, 토지 별도등기, 공부와 현황의 호실 불일치, 내부 칸막이, 공실 상태입니다.
현재 최저가는 1,613,500,000원으로 감정가의 70%지만, 최근 실거래 시세와 비교할 근거가 없으므로 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 인수 0원은 장점이지만 가격 가점의 근거는 아닙니다. 현장에서 목적물을 정확히 특정하고 토지 별도등기와 일괄매각 범위를 확인한 뒤에야 응찰가를 판단할 수 있는 사건입니다.