수원지방법원 2024타경69304. 화성시 새솔동 엠폴리스2 제1동 4층 401호로 표시된 근린시설입니다. 이 부동산의 말소기준권리는 2021년 4월 12일 설정된 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 4,940,000,000원 근저당권입니다. 이후 등기된 메리츠캐피탈주식회사와 주식회사 쉐프푸드의 가압류, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
가격은 감정가 1,463,000,000원에서 한 차례 유찰돼 1,024,100,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%로 438,900,000원 낮아졌지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 종전 의료시설과 스포츠시설로 이용되던 공실 근린시설인 만큼 실제 임대수익, 재사용 가능성, 공사비와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69304 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-8, 1동 4층 401호 (새솔동, 엠폴리스2) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용 후 폐업·공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 2층, 지상 6층 · 사용승인일 2020.01.15 |
| 소유자 | 임서은 (2021.04.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,463,000,000원 / 1,024,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사 (양도인 경기남부수산업협동조합) / 4,192,380,079원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 관련 비고 | 일괄매각 · 토지 별도등기 있음 · 중앙 복도부분 확장 설치 후 사용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 경기남부수산업협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2021-1239호가 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액 4,940,000,000원이 이 한 호실만의 실제 채무잔액이라고 단정할 수 없으며, 공동담보 부동산의 범위와 채권잔액을 함께 확인해야 합니다. 경매는 해당 근저당권의 양수인인 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사가 신청했습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 시세 할인은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 1,024,100,000원으로 감정가 1,463,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 438,900,000원이 낮아졌고, 매수인이 인수할 금액이 없어 계산상 실질취득액도 1,024,100,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,024,100,000원 | 1,011,459,000원 | 4,153,809,346원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 716,870,000원 | 707,301,300원 | 4,457,967,046원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 501,808,999원 | 494,390,909원 | 4,670,877,437원 |
유찰될수록 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고 미배당 채권은 늘어나지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가가 감정가보다 낮다는 사실은 감정가 대비 할인일 뿐, 실제 임대수익이나 시장 매매가 대비 할인이라는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,024,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,641,000원 |
| 1. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 4,940,000,000원 | 1,011,459,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 206,853,941원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 쉐프푸드 | 18,414,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,165,268,346원 중 채권자 예상배당은 1,011,459,000원, 미배당은 4,153,809,346원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 계산상 매수인 인수액에 포함되지 않습니다.
④ 현황·물적 리스크 — 권리보다 중요한 확인 항목
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다. 명세서상 인수권리는 없지만 별도등기의 내용과 대지권 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 중앙 복도 확장. 중앙 복도부분을 확장 설치한 후 사용 중인 것으로 기재됐습니다. 공용부분 사용권원, 관리단 동의 여부와 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실 표시·위치 차이. 건축물현황도의 호실별 표시·배치도와 실제 호실 표시·위치가 다릅니다. 현장 호실과 등기·건축물대장상 목적물이 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 매각 범위. 주소는 제1동 4층 401호로 표시되지만 감정요항에는 제301호 외 18개호가 언급되고 일괄매각이 기재돼 있어 매각목록 원본 대조가 필수입니다.
- 공실 상태. 의료시설과 스포츠시설로 이용되다가 폐업한 공실입니다. 내부 시설물 상태, 잔존 집기, 관리비와 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없으나, 복도 확장 상태와 호실 현황 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·나대지·공원이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 대로변에 버스정류장이 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북동측 대로1류, 북서측 보행자전용 소로2류, 남서측 중로2류에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며 토지 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다.
- 건물 설비. 위생 급배수설비, 승강기, 소화전, 지하주차설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 공실 근린시설은 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고, 종전 의료·스포츠시설의 재사용 가능성과 임차수요에 따라 매각 기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 확인. 401호 표시와 감정요항의 제301호 외 18개호, 일괄매각 기재 사이의 실제 매각 범위를 확인하세요.
- 호실 실측·도면 대조. 건축물현황도, 집합건축물대장, 감정평가서 배치도와 현장 호실 표시를 직접 대조하세요.
- 토지 별도등기 확인. 토지 등기부와 집합건물 등기부를 함께 열람해 별도등기의 내용, 대지권과 매수인 부담 여부를 확인하세요.
- 복도 확장 확인. 확장 부분의 면적·사용권원·관리단 동의·원상회복 요구 가능성을 확인하세요.
- 공실 현황 확인. 현재 점유자, 출입 가능 여부, 유치물과 내부 시설물 소유관계를 확인하세요.
- 수익성 검증. 예상 임대료·공실 기간·관리비·재사용 공사비를 반영해 최저가 1,024,100,000원의 적정성을 검토하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-1239호의 대상 부동산과 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 현황 안전은 다른 문제다”
권리의 큰 틀은 단순합니다. 2021년 경기남부수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 말소되는 채권이 아니라 실제로 무엇을 어떤 상태로 취득하는지입니다. 폐업·공실인 근린시설이고, 토지 별도등기와 중앙 복도 확장, 호실 표시·위치 차이, 일괄매각 및 감정대상 표기의 확인이 필요합니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 매력을 확정할 수 없습니다. 권리는 인수 0원, 입찰 판단은 현황 확인 후. 매각대상 범위와 수익성을 확정한 뒤에만 가격을 평가할 수 있는 물건입니다.