886,900,000원
수원지방법원 2024타경69304. 화성시 새솔동 엠폴리스2 제1동 제6층 제601호로 표시된 근린시설입니다. 감정평가상 의료시설인 한방병원과 스포츠시설로 이용됐으나 현재는 폐업해 공실 상태입니다. 권리의 기준점은 2021.04.12. 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 4,940,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2021-1239호가 기재돼 있으며, 이후 설정된 메리츠캐피탈과 주식회사 쉐프푸드의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 낙찰자가 미배당 채권을 떠안는 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정돼 있습니다. 그러나 이 사건은 단순한 개별 호실 근린시설로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 토지 별도등기, 전체를 호실 구분 없이 하나의 시설로 이용 중이라고 기재돼 있고, 감정평가에는 건축물현황도상의 호실 표시·배치와 실제 호실 표시·위치가 다르다고 적혀 있습니다. 권리 인수보다 매각 범위와 현황 일치 여부가 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경69304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-8, 1동 6층601호 (새솔동, 엠폴리스2) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용 · 현재 폐업·공실 상태 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층·지상6층 · 사용승인일 2020.01.15. |
| 소유자 | 임서은 (2021.03.19. 매매, 2021.04.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,267,000,000원 / 886,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사 / 4,192,380,079원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
| 매각상 특기 | 일괄매각 · 토지 별도등기 있음 · 전체를 호실 구분 없이 하나의 시설로 이용 |
| 현황상 차이 | 건축물현황도상의 호실 표시·배치와 실제 호실 표시·위치에 차이 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
최초 소유권보존은 코리아신탁주식회사 명의였고, 이후 주식회사삼정개발과 코리아신탁주식회사 사이의 소유권이전·신탁 및 신탁등기 말소 절차를 거쳐 2021.04.12. 임서은에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 경기남부수산업협동조합 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
2022년과 2024년의 보전처분·회생 관련 등기는 이후 종결 또는 신청 기각에 따라 말소됐습니다. 2024.02.22. 메리츠캐피탈주식회사 가압류 206,853,941원과 2024.04.16. 주식회사 쉐프푸드 가압류 18,414,405원은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 없음입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 886,900,000원으로 감정가 1,267,000,000원의 70%이며, 한 차례 유찰된 상태입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 886,900,000원입니다.
그러나 동일 건물이나 유사 근린시설의 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 공실 근린시설이고, 일괄매각·토지 별도등기·호실 표시 차이가 함께 존재하므로 실제 임대수익 가능성과 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 886,900,000원 | 875,631,000원 | 4,289,637,346원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 620,830,000원 | 612,221,700원 | 4,553,046,646원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 434,581,000원 | 427,835,190원 | 4,737,433,156원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 886,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,269,000원 |
| 1. 근저당권 · 경기남부수산업협동조합 | 4,940,000,000원 | 875,631,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 206,853,941원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 쉐프푸드 | 18,414,405원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 경기남부수산업협동조합 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 총 채권 미배당액은 4,289,637,346원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 새솔동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·나대지·공원 등이 혼재하며 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 대로변에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용 현황. 의료시설인 한방병원과 스포츠시설로 이용됐으나 현재는 폐업·공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하2층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2020.01.15.입니다. 위생 급배수·승강기·소화전·지하주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역으로, 인접도로와 등고 평탄한 토지입니다. 공시지가는 3,178,000원/㎡, 토지면적은 986.4㎡입니다.
- 도로. 북동측 대로1류, 북서측 소로2류 보행자도로, 남서측 중로2류에 접해 있습니다.
- 현황 차이. 건축물현황도상의 호실별 표시·배치도와 실제 호실별 표시·위치가 다릅니다.
- 환금성 판단. 공실 근린시설이고 전체가 하나의 시설로 이용된 구조이므로, 개별 호실 단위의 임대·매각 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각 대상 호실과 부속 시설, 공유부분 및 실제 사용공간을 매각목록·감정평가서 원본과 대조하세요.
- 토지 별도등기 확인. 별도등기의 구체적인 내용과 매각에 따른 말소·존속 여부를 토지 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 호실 특정. 건축물현황도의 호실 표시·배치와 실제 현황이 다르므로, 601호의 위치와 경계를 현장에서 특정해야 합니다.
- 통합 사용 구조. 전체가 호실 구분 없이 하나의 의료·스포츠시설로 이용된 이력이 있으므로, 독립된 호실로 분리해 사용할 수 있는지 확인하세요.
- 점유·임대관계. 현재 공실로 평가됐지만 임대관계는 미상입니다. 출입문·내부 집기·사업자 흔적과 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 제시되지 않았으므로 인근 근린시설의 매매가·임대료와 공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 공실 비용. 관리비·공용부분 비용과 내부 시설의 유지 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 매각 대상부터 정확히 봐야 한다”
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준인 경기남부수산업협동조합 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리의 미배당 규모가 크더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 이 물건에는 일괄매각, 토지 별도등기, 호실 구분 없는 통합 이용, 공부와 실제 호실 표시의 차이, 폐업·공실이라는 확인 과제가 겹쳐 있습니다. 비교 가능한 실거래가도 없어 현재 최저가 886,900,000원이 시장가격보다 낮은지는 알 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 인수 0원, 물건성과 가격은 현장·원본 확인 전 보류입니다.