인천지방법원 2025타경513405. 등기상 물건은 인천 미추홀구 숭의동 더패밀리 3층 303호이고 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 김용현입니다. 이 사건의 지정 말소기준은 2021.02.16. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
하지만 이 물건은 등기 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 강경단은 2019.11.21. 전입했고 2025.11.12. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 있다고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고, 낙찰자가 떠안을 보증금이 실제로 있는지 매각물건명세서와 임대차 원자료를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 57-10 더패밀리 3층 303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(3층 303호)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 내 3층 303호 · 사용승인일 2016.06.09. |
| 소유자 | 김용현 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 43,218,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 99,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 정리되지만 미확인 권리가 남는다
지정 말소기준은 2021.02.16. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 국의 2021.12.15. 압류와 2025.10.28. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2022.05.06. 공매공고는 이후 2026.01.08. 말소등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 그러나 보증금이 없다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강경단 | 2019.11.21 | 2025.11.12 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
강경단은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 전입일은 2019.11.21.이고 배당요구는 2025.11.12. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위도 계산할 수 없습니다.
또한 강경단은 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일한 이름입니다. 자료에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 동일인 여부와 실제 임대차관계는 원본 문서로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,177,924원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 42,040,076원 |
| 3. 경매개시결정 · 강경단 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 2,107,000,000원 중 42,040,076원이 배당되고 2,064,959,924원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 강경단의 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금도 미상입니다.
④ 가격 — 싸 보이지만 시세 검증은 불가능하다
현재 최저매각가는 43,218,000원이고 3회 유찰 상태입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 34%, 4회 유찰 시 30,252,599원, 5회 유찰 시 21,176,819원입니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(3층 303호)로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 제물포(전철)역 남측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 제물포(전철)역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 내 3층 303호이며 사용승인일은 2016.06.09.입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,242,000원/㎡이며 토지면적은 193.0㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 강경단의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 및 실제 인수액을 원본 명세서와 임대차자료로 확정해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 강경단과 경매 신청채권자 강경단이 동일 이름입니다. 실제 임대차인지, 관계인인지 확인이 필요합니다.
- 몰수보전 확인. 2023.08.01. 몰수보전등기의 매각 후 소멸 여부를 법원 매각조건과 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2022.05.06. 공매공고가 있었고 2026.01.08. 말소됐으므로 공매취소 상태와 현 경매 진행의 연결관계를 원본으로 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정 이용상태 오피스텔을 함께 확인해 취득 후 사용·매각 조건을 점검해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 43,218,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 권리가 먼저다”
감정가 126,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 43,218,000원까지 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 강경단의 전입이 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상인 만큼 매수인 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다. 여기에 몰수보전등기의 처리 여부, 경매 신청채권자와 임차인의 동일 이름, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 확인까지 겹칩니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기에는 확인해야 할 권리변수가 많습니다. 입찰 판단은 임차관계와 몰수보전 처리 여부를 먼저 확정한 뒤 해야 합니다.
